自古商场如战场，而中原这场由商业地产充当先锋的新一轮商战，大有改变中原现有商业版图之架势。如何引导和规范新一轮商战沿着理性的轨道前行，成为5月27日首届铺王大会财富峰会的主题。
      在与会专家精彩的主题演讲之后，本报记者对三位在国内商业地产领域举足轻重的专家进行了专访。

◎商业和地产急需一个交流平台

      建设部指出“售后包租涉嫌违法”与其说是对某些开发商的震慑，不如说是对投资者的一种警示，消费者在投资时，应该在心里画一条红线，售后包租涉嫌违法了，购买时悠着点。
     
      ——钟铁滨中国商业地产联盟副秘书长

      在记者看来，已近不惑之年的钟铁滨更像一位学者：谈吐优雅、思路清晰。在接受专访的两个小时中，他时不时会引用相关的数据和案例，从中不难看出他在国内商业地产领域浸淫多年的“功力”。
      铺王大会很有意义，它为市场各方提供了一个交流的平台
      记者：您对本次铺王大会有什么看法？
      钟铁滨：首先感谢组委会组织这样的活动，像铺王大会这种专业性的展会对郑州商业地产整个行业都很有意义，因为它给市场各方提供了一个交流的平台。我一直认为，商业地产是为商业服务的，来自商业的客户是商业地产终端的消费者，也就是说，作为商业地产开发商，有必要更多地去了解一下自己的客户市场，了解一下商业发展是什么走向。
      我本人作为中国商业地产联盟副秘书长，很愿意在这样的论坛上多呼吁呼吁，以引起各方的重视，给商业地产的发展营造一个健康的金融、市场环境。
      郑州的商业地产起步虽然晚，但它可能更容易规避别人曾经走过的弯路
      记者：您怎么看待郑州商业地产在国内的发展水平？
      钟铁滨：相对于国内较发达地区，郑州的商业地产起步虽然比较晚，但这两年的发展速度很快。其实，晚也有晚的好处，至少别人走过的弯路、失败的教训在这里有可能得到规避。从下午论坛嘉宾对话的激烈场面看，这种“碰撞”也折射出其他地区曾经出现过的主要困惑和矛盾。
      我认为这种矛盾还是出自“多数开发商做项目习惯先建设后营销”，即项目动工前，既不进行商业策划也不与商家进行互动，之后他们常常发现不是项目选址不合适，就是建筑本身构造不合理，很难被苛刻的大商家选中，即使勉强被选中，往往需要对建筑物进行伤筋动骨的改造。
      记者：那么，那些经历了这个发展阶段的地区是如何解决这个矛盾的呢？
      钟铁滨：如果开发商现在就从观念上进行调整，而不是简单地将住宅地产的开发赢利模式复制到商业地产上，我认为其他地方犯过的错误在郑州就可以规避掉，否则，那只能靠市场来说话。简单说，采用订单式的开发是一个途径。
      “售后包租涉嫌违法”表明了政府的立场
      记者：您对前段时间建设部指出“售后包租涉嫌违法”怎么看？
      钟铁滨：分割出售、售后包租是目前一些商业地产开发商常用的招商方式，这显示了开发商不成熟的一面，他们将住宅开发模式搬到了商业地产上，等建好了才发现必须有后期运营才能卖出去，所以就把它作为解决市场矛盾的一个“绝招”。
      我认为建设部此举是对目前一些消费投诉的一种回应，也是一种姿态。这种来自官方的声音与其说是对少数开发商涉嫌欺诈销售的震慑，不如说是对投资者的一种警示。其中的含义就在于政府主管部门已经发出“涉嫌违法”的提示，消费者在投资时，应该在心里画一条红线，售后包租涉嫌违法了，购买时悠着点。

◎国家应引导居民住房消费“梯度”化

      我要提到的是现在的年轻人如果要追求商品房一步到位，这是一个非常无耻的想法。你还没有踏入人生职业高峰期，刚刚有一点收入，工作还不稳定，能够达到一次性满足你对新房需求的唯一途径就是勒索你父母的养命钱。
     
      ——钟伟 北京师范大学金融研究中心主任、教授、博士生导师

      对钟伟的专访在他下榻的酒店进行，头发剪短了不少的他，少了一些学者的文弱，多了一些成功人士的气质。不过，他笑称自己是个“笨学者”，自己花钱做的研究报告不会推广，只能赔钱。钟伟说话声音很低，但他的观点却毫不“怀柔”。
      2008年，郑州房价可能突破每平方米6000元
      记者：您认为郑州的房价趋势如何？
      钟伟：根据北京等地的经验，每平方米3000元是房价的一个门槛。我认为一旦郑州房价在2006年突破了每平方米3000元大关，那么飙升至每平方米6000元左右指日可待，这个时间可能会在2008年前后。
      虽然对于大多数老百姓来说，（商品住宅）房价确实高了，但这是合理的，房子卖得很好，原因就在于现在的房地产行业才刚刚起步，开发商开发高价位商品房满足高收入阶层，利润高，只有当这个市场趋于饱和，开发商才会针对中间阶层搞开发。
      国家应引导居民住房消费“梯度”化
      记者：您的观点和任志强很相似，那么“穷人”怎么住房呢？
      钟伟：我想试问大家一个问题，当你买不起一辆中高级轿车，你会不会发牢骚说我怎么没有中高级轿车。而房地产行业舆论是他能买得起商品房，为什么我不能拥有一套具有完全产权的商品房？如果现阶段每个人有一辆好车都做不到的话，每个人有一套好房更是扯淡。这种想法使得整个房地产需求非常不理性，几乎每一个人都尝试拥有和自己收入不相称的商品房，作为投资者来讲，这种情绪体现出他希望拥有和他收入不相称的巨大财富。
      怎么去引导它呢？我认为要使得居民住房需求有一个梯度、要理性化，比如先租后买，先买小的，然后换功能齐全的。我认为现在的年轻人如果要追求商品房一步到位，这是一个非常无耻的想法。你还没有踏入人生职业高峰期，刚刚有一点收入，工作还不稳定，能够达到一次性满足你对新房需求的唯一途径就是勒索你父母的养命钱。

◎老百姓买商铺，千万别“一问四不知”

      每个行业项目的开发商，看待自己项目时都像家长看待孩子一样，觉得自己的孩子是最好的。事实上很多开发商做项目都是自我安慰的，北京的开发商在策划ShoppingMall的时候，把北京旁边的天津都含进来了，这真实吗？
     
      ——刘力 英国爱丁堡大学博士、五合国际总设计师

      商业地产怎样规划，如何操盘，刘力博士最具发言权，因为他很“专业”。听刘力讲商业地产，他谈到最多的一个词就是“专业化”，他说没有专业指导，开发商做商业地产的后果是不可想象的。
      商业地产卖的是长久经营，而不是简单的房产
      记者：有人认为国内的商业地产项目开发“过”了，那么您认为“过”在哪里？
      刘力：大家要记住一句话，你卖的商业地产，靠的是长久经营、长久回报，而不是仅靠卖房产，这个房产在你的商业地产里面是没有价值的。每个行业项目的开发商，看待自己项目时都像家长看待孩子一样，觉得自己的孩子是最好的。事实上很多开发商做项目都是自我安慰的，北京的开发商在策划ShoppingMall的时候，把北京旁边的天津都含进来了，这真实吗？
      我经常对我的客户说，做一个项目实际上是一个“供给”，你面对的是需求和供给之间的那个小缺口。如果你的供给量大于这个缺口，那么只有两件事情等着你做，要么你把旁边的对手挤垮，要么你扩大服务范围，把整个城市的人都吸引到这个项目里来。
      投资商铺谨防“四个不知道”
      记者：想投资商铺者，该买什么样的商铺？
      刘力：实际上，这个问题是困扰大多数商铺投资者的“难题”，特别是对于中小投资者。我认为如果对这个商铺你有“四个不知道”，那么这个商铺就不能买。
      第一是物业前途根本不知道。你不能只看自己，商业的回报是靠长久的经营，最怕在经营过程中跟别人竞争分流。
      第二是一层主力商家是卖什么的不知道。他是家乐福、沃尔玛这种超市，还是像海龙电子市场一样全部是卖盗版光盘的？不知道这些，买商铺就是盲人摸象。
      第三是整体物业管理水平不知道。他是分散管理还是替你整体打包，或是其他？
      第四是你旁边的人是干什么的不知道。比如曾有个开比萨饼店的人在一个大型MALL里买了一个商铺，回来后发现他隔壁也是个比萨饼店。这种情况下，你怎么敢去抢这么一个“豆腐块儿”？