|
买卖二手房要缴纳哪些费用？即使买卖过二手房的人恐怕也是一头雾水。为了还消费者一个“明白”，近日，记者咨询了省会房屋中介相关专业人士，请他们详细介绍一下二手房交易的步骤和各种费用。
据河南左右间房地产经纪有限公司刘学伟经理介绍，二手房交易一般分四步：登记房源、撮合交易、办理过户、买方领证，如果算上每个步骤相应的费用，一套二手房交易下来，总体费用占房屋总价的8%~10%。
●第一步 登记房源
办事指南：卖方可随意选择一家具有合法资质的房产中介机构，免费登记房源。当中介机构为一套房源的买卖双方“牵上线”之后，买卖双方要到房管局档案科验房产证，主要验房产证的真伪，另外可以查到房源是否有被抵押出去等情况，确保交易的安全性。
项目费用：卖房登记免费，买房登记50元~80元，到房管局验证费用50元。
●第二步 撮合交易
办事指南：双方达成交易意向后，双方可持房产证到房管局指定地点领取价格审报表、契约等，一式三份，在产权交易窗口填写待交易房源基本资料，然后在窗口评估房价，得出“市场指导价”。需要注意的是，“市场指导价”与其协商的“交易价”哪个更高，哪个将成为以后缴纳各种税费的依据。
项目费用：这个步骤费用包括交易服务费、土地收益金、营业税和差额营业税。
A：按规定，“房改房”交易服务费按3元/平方米收取，其他物业6元/平方米。
B：除商品房之外，其他物业类型还要缴纳“土地收益金”。
C：在交易过程中，还有两个税需要我们弄明白，一个是营业税，一个是差额营业税。如果待售房源“立契时间”满两年，可免缴营业税；反之，则要按照房源“市场指导价”的5.5%缴纳。另外，如果房源面积大于140平方米，还需要缴纳差额营业税，计算公式是：差额营业税=（市场指导价-原始购房价）×5.5%。
●第三步 办理过户
办事指南：买卖双方将以上手续办完、各种税费缴清之后，持契约，各种税费凭据，买卖双方的户口本、身份证等原件、复印件，交由房管局工作人员审查，如合格，买卖双方在工作人员的监督下在契约上签字、按手印。
需要提醒的是，买卖双方包括房产证上标注的房产共有人都要在场。
项目费用：这个环节需要缴纳契税。契税为“市场指导价”的2%，如果该房源属于非普通住宅，比如地下室、车库、商铺，或是面积大于144平方米的普通住宅，契税为4%。
●第四步 领房产证
交易完成后，原房产证作废，新的房产证会在5个工作日内下发，这一环节需要缴纳大概100元办证费用。
此外，以上所说各种步骤和费用，是一次性付款交易。如果购房人用银行按揭贷款购买二手房，则还需缴纳房产评估费，由评估公司按评估价的千分之五收取；抵押服务费，由贷款银行按贷款额的千分之一收取；还有不同费率的保险费，按“成交价×费率×贷款年限”收取。
●最后 中介佣金
如果交易成功，买卖双方各付房产成交价的1%作为中介机构的佣金，双方也可以自行协商谁负担费用。
如果买卖双方感觉自己办手续太麻烦，也可以委托中介公司提供从头至尾的“跟踪服务”，那么中介公司会收取500元代办过户费，如果办理按揭贷款，将收取交易费900元。
■专业评楼
23万！丰乐路两居室估出高价
□今报记者 何玲
天气炎热，二手房市场亦是炙手可热。近日，一个姓赵的朋友找到记者，想把一套两居室的老房子卖掉。记者请教了房地产评估公司的资深评估师，为赵先生这套房子综合评定出适当的价格。
评估案例
位置：郑州市群英路与丰乐路交叉口某家属院
建筑面积：85平方米 +7平方米车库
户型：二室一厨一卫
楼层：5楼（共7楼）
装修状况：中档装修 天然气
年代：1998年
评估结果：市场参考价2500元/平方米 ，总价23万元左右
评估师点评
优点：
1.地段好，生活便利。紧邻岳砦菜市场，周边有世纪联华大卖场、思达超市等。2.交通便利。家门口有91路、41路公交车。3.社区成熟。社区成立时间较长，小区成员单纯，大多是同单位的人，人情味儿浓，生活氛围好，门卫负责，安全性好。4.求学方便。紧邻31中，铁四中、南阳路二小。5.靠近医院。步行5分钟可到达大桥局医院。6.带车库。出于安全性、便利性考虑，带一个车库的房子难得。7.户型可塑性强。中档装修，有利于改造。两卧朝阳，厨、卫分开，是市场上紧俏的户型。此外，单位房子公摊面积小，物业费低。
缺点：
1.年代稍长。2.小区前没有大路，对某些客户来说不方便。3.客厅朝北，很多年轻人不喜欢。4.小区内没有大型绿化或景观。
适合人群
据评估师介绍，这套房子的客户应定位在30岁左右、收入不低，但没有多少积蓄的群体。无论是考虑自己生活所需，还是考虑到孩子的教育以及老人过来住后医疗等问题，都是不错的选择。
注意事项
1.注意产权是否100%属于个人。
2.看买的房子是否属于“超标”房子。比如，户主是否超额享受了他应得的房子，因为一旦有这种情况，房子在房管局过户时可能无法过户。对此，专业人士建议，买此类二手房时，要跟户主共同到郑州市房管局11楼的房产档案馆验证，虽然要缴50元验证费，但可以买个心里踏实。
3.老房子采光很重要。单位的房子楼间距一般较小，所以买主最好在上午9时~下午4时之间看房。比如一套南北方向的房子，仅在此时间段之外可能才有足够的采光。 |
