“首先感谢《东方今报》搭建这个平台，让我们（商业界与地产业界）有难得的交流机会。”5月13日，在本报举办的“首届铺王大会”的一个主题论坛上，一位开发商发出由衷的感谢。
      他接着告诉记者：“今天，在我来这儿的途中，就有一个强烈的愿望，希望在今报这个平台上，了解到商家对选址、开店等的需求点和关注点。这样，作为我们地产商才可能更有机会和商业企业进行整合。”其实，这个强烈愿望也是众多房地产开发商和商企的心声。

○●商地联姻：渴望沟通，更想互抛绣球

      据了解，在当天论坛上很多商业和地产业界的代表都表达了这种想法，抛出“绣球”的不仅是地产商一方。
      在当天的论坛上，来自省内商业界和房地产行业的资深人士、专家学者，都不约而同提到了“共赢”这个词，双方加强沟通与合作的渴望十分强烈。在业界看来，“他好我也好”这样的共识，似乎也预示着中原商业地产终将走向“订单时代”，“商地”之间构筑的利益联盟似乎正要悄悄地浮出水面。
      “房地产商买一块地不容易，他们都想找更大的商家合作，会首先找到家乐福、沃尔玛，其实他们不清楚，丹尼斯绝对有自己的实力。”郑州丹尼斯百货有限公司总经理蔡英德说，“我们以前跟房地产商不合作，都是自己买地自己盖，现在来不及了，因为不一定买到好的地，而且成本太高了，所以我们希望房地产商不要只找沃尔玛、家乐福，有好的地产也可以找丹尼斯。”
      “易初莲花在郑州下一步的发展是开6~8家店，我们真诚地希望房地产和我们携起手来，共同来发展这个事业。”郑州易初莲花连锁超市有限公司事业发展部总经理陈常友，干脆在论坛上介绍起了他们对于商业地产的具体要求，“我们层数一般不超过三层。因为我们做过详尽的调查，如果以一层为基数的话，二层会减少20%，到三层又会减少20%……”

○●商业搞开发：力不从心有点儿累

      “零售业高成本时代已经到来，现在的土地成本越来越高了，听说郑州都已经有500万元一亩的地了，还有钢铁、水泥都在涨价。所以成本提高是一种必然的趋势，在丹尼斯，每年人和地的成本都递增5%。”郑州丹尼斯百货有限公司总经理蔡英德如是说。
      据记者了解，“丹尼斯”是郑州目前最大的本土商业品牌。长期以来，与大多数同行一样，丹尼斯百货在店面扩张上一直走着自建自经营的路子。不过，近年来，业内已经有了这样的共识：对商家来说，“自建自经营”除了成本高，风险也大。一方面商家有商业经营的风险，另一方面还要承受商业地产开发所带来的额外风险，一旦开发失败，商家几乎没有“翻身”的机会。
      另有专家认为，商业企业面对的市场竞争几乎可以用“惨烈”两个字形容。为了应对“生活”，商企都在疯狂“跑马圈地”，以夺得更多的市场份额，提高企业的抗风险能力。在这种情况下，如果商家还是走自己建设经营场所的路子，不仅资金链难以为继，而且势必影响其扩张速度。
      对此，五星电器总经理都振民深有感触：“去年郑州市场开了十几家（电器）店，这是非理性的发展，大家这样做无非是想挤占经营对手的销售地点，通过垄断来获得高额的利润。”

○●地产做商业：迷茫的“门外汉”

      去年，郑州中环百货被正道花园托管一事受到了业界普遍关注，除去商业经营上的因素，郑州商界一位资深人士在分析中环百货建筑特点时认为：“这个百货商场的设计者可能非常优秀，但他在设计商业地产的时候，更多追求的是他所想像的东西，而忽视了商业运作的规律。”
      商业地产与住宅地产虽然只有两字之差，似乎“同门同宗”，但事实上商业地产的开发要比住宅地产的开发复杂得多，因为它不仅牵涉到“建筑”本身，更重要的还面临将来建筑与商业业态的结合与经营、市场培育等问题，一招不慎，就可能“差之毫厘，谬以千里”。有人开玩笑说：“让从来没有搞过零售的房地产商去建设百货楼，这不就是‘门外汉’给行家里手当指挥吗？”
      河南财经学院教授史璞认为，商业与商业地产是一个产业链上下游环节。这个产业链起头是消费者，商家为了满足消费者，就要遵循消费者的需求规律，商家由于自己的分工，不再做房地产，也不再做商业地产，商家的经营场所由地产开发商提供，地产开发商不是开发地产的使用者，是要给商家提供地产的。
      “所以商业地产就一定要满足商家的需要。”史璞强调。
      然而，长期以来这种供求关系实际上是脱节的，因此也就出现了一些“似是而非”的商业地产项目，导致任何一种商业业态进来经营似乎都可以，却肯定会很“难受”，不得不成为烂尾楼而重新改造和定位。

○●订单地产：他好我也好
      抛“绣球”容易，但真正的合作开发并不是一件简单的事情。
      河南新长城房地产有限公司副总经理吴肄群表示：“在市场定位阶段，开发商遇到的一个难点是很难做到招商和设计同步进行。一般来讲，如果招商和设计同步进行，对商业今后的运营、销售、管理是非常有利的，但是开发商很难有时间把商家定下来之后按照定制的产品去设计，完全符合商家的要求。”
      对于这样的困惑，有业内人士指出，“订单式地产”绝非一两次合作就能实现，“商”、“地”两家企业必须实力相当，通过长期的合作建立起相互信任的战略伙伴关系。
      在长期的合作中，商家可以通过房地产商了解到地块信息，而房地产商也了解了商家对地段的要求，这样，从开始的选址阶段，两者便充分融合在一起，接下来的拿地、项目规划设计与开发每一个环节都会形成同步，这样就成为真正意义上的“订单式地产”，最终达到“商地”共赢的局面。

○● 一个样本：深国投与沃尔玛的美满姻缘
      2006年，《新财富》杂志刊发的一篇《深国投商“智”》引起了业界普遍的关注。这篇深度报道系统地介绍了深国投（深圳国际信托投资总公司的简称）联合沃尔玛、嘉德、西蒙，共同构筑商业地产利益“铁三角”，实现商业地产多赢的订单式商业地产开发模式。
      文章指出：“我们发现深国投紧紧依托全球500强之首的沃尔玛，构建了一条结构完整的订单商业地产开发产业链。
      首先，深国投商置（深国投下属主营商业地产开发的控股子公司）在拿地环节巧妙借助‘沃尔玛’全球第一的商业品牌，在地方从容拿地，并节约巨额拿地成本，同时树立起在国内商业地产领域的‘深国投’品牌；其次，深国投的订单商业地产是从依照沃尔玛的要求选择建店地址开始的；最后，将开发完成的商业地产物业交付沃尔玛使用。其整个链条都依循选址、拿地、融资、规划设计、施工的顺序进行。”
      以选址为例，在项目前期的选址环节，深国投商置与沃尔玛联合对沃尔玛欲进入的目标城市进行全方位、多角度的市场调研，并确定选址方案。深国投商置自2003年4月成立至今，已配合沃尔玛在北京、深圳、重庆、成都、长沙、南昌、青岛、杭州等30多个大城市完成了市场调研、前期选址等工作，并确定了约50个项目。
      文章指出：“深国投商置成立的第二年，就表现出惊人的盈利增长和盈利能力，突破了商业地产投资回收期长的特性。成立当年它即实现税后利润1211.17万元，2004年实现税后利润32418万元，较上年猛增近27倍！”
      通过强强联合、优势互补，深国投与沃尔玛等实现了共赢，演绎了一出“商地联姻”的幸福生活。