与全国其他城市一样，扩张、竞争等字眼也屡屡出现在郑州各个商家的发展规划中，但在一系列疯狂的攻城掠地后，不少商家开始发出“选址难”的感叹，这时，商业地产突然遍地开花。地产商此举，是为了迎合商业发展，还是另有利益驱动？或许兼而有之，答案只有他们自己清楚。但不管怎样，蓬勃发展的商业地产已越来越引人关注。商业地产在一个城市的商业发展中，究竟该扮演什么样的角色呢？

◎先有房还是先有商

      究竟是先有房还是先有商，这是一个颇有争议的话题。近年来，地产商纷纷投身商业地产的开发，表面上是希望用“商业发展必须先有房”的理念赢得喝彩。但商界人士看得似乎更清晰，说地产商是看到了商业地产能创造出比居民住宅更多的利润这一关键点。
      “从目前的郑州商业地产来讲，像丹尼斯的运营模式还是不多见的。很多商家都是采取租赁场地经营，因为商家们一般不愿意把巨大的资金投入到场地建设上，因此房子由开发商提供的格局恐怕还要持续很长一个时期。”曾有开发商这样提出。他们认为，从商业经营来说，由开发商提供场地是目前最好的一种经营模式，因为销售会把场地分得七零八落。事实上，从商业开发角度讲，目前房地产做商业地产的心态值得研究。首先，开发商拿到土地后应该去发掘这块地的价值，也就是发掘这块土地能够做什么用，要进行一定的市场调研。现在开发商经过几年来的锤炼正逐步走向成熟，在市场定位阶段，开发商也碰到了一个难点，这个难点就是很难做到招商和设计同步进行。一般来说，如果两者同步进行，将会对商业今后的运营、销售、管理非常有利。但开发商如果一边确定商家，一边再按照商家定制的产品去设计场地，这是非常困难的，其中可能产生的矛盾太多。
      不过目前开发商在设计商业地产时，也一直在寻求办法解决这个难点，开发商前期会做一定的设想，比如说做商业地产，包括业态等。在定位完成之后，就需要找好的设计师了。如今国内的设计团队很少有商业地产的设计经验。因此一些地产商在开发项目时，都要通过多方寻找，尽量去找一个相对好的团队。对于街铺项目来说，设计非常容易，但对于大体量的商业地产项目来说，考虑是必须全面的。
      而丹尼斯是一个兼作商业地产的商家，其总经理蔡英德不止一次提醒地产商，商业地产有时候也得学会忍耐，挨过一个寂寞期。据他讲，商业进入一个城市的机会对于开发商来讲，是一个非常矛盾的事情，例如丹尼斯的焦作项目，进入这个新的区域，事先得知道它未来五年会不会好，但如果往商业中心走根本没有机会，那么进入到新区域后，就要面对三到五年的生存期。以丹尼斯的招商实力，2万平方米的面积却要把它封掉将近8000平方米，原因是根本招不到商。关键是必须知道这个情况，第一步要把商品摆满；第二步商品是否符合消费者的要求。焦作的品牌跟丹尼斯的品牌重叠率不到4%，甚至于这些重叠的部分，有很多商品都是被淘汰的。需要考虑的问题是，如果在偏远一点的新商圈可能就不会受到抵制，但在新商圈又容易招不到商。所以商业地产在选择商业项目时，一定要思考进入的时机，因为商业不是高科技，是有规律的，必须懂得这个市场规律。
      省内管理专家史璞则认为，商业与商业地产之间的内在逻辑联系，有点儿像是蛋生鸡还是鸡生蛋的问题，现在已经有一个基本定论，应该是先有鸡再有蛋，这个逻辑其实很简单，是一种鸟可以把它命名为鸡，它下的蛋就叫做鸡蛋。其实这是一个说不清楚的问题，但是有一点可以弄明白，有一个假定也许可以成立，一个地方的经济发展水平，决定这个地方的商业发展水平。商业发展到一定地步，就要看商家了，谁离消费者更近，谁可能更有发言权。

◎“新地主经济”异军突起

      “现在的城市经济实质上是‘新地主经济’，就是指谁控制了土地，谁在地上建立了房产，谁就成为‘新地主’，尤其现在有很多完全靠租房子经营商业的商家，那么他们就得年年给‘新地主’缴租。”对于当前商业地产如雨后春笋般出现，省社科院院长刘道兴感慨说，商业地产一定要加强与商家的联系和合作。因为对于商业地产和地产商业这两个概念，落脚点应该是地产商业。也就是说，如果地产商准备开发一些商业地产项目，应该考虑与商家合作，研究一个地产项目开发铺面的特点、定位，让商业方面的内行来做指导。只有地产开发商与商业方面的专家结合起来把铺面盘活，整体的商业地产价值才能提升，买铺面的业主也才能获得利润。如果只遵循地产的规律，卖完了就走人，不在商业经营方面下工夫，那么有可能整个地段的商业无法搞活，房地产项目业主也得不到应有的收益，市场环境也无法发展起来。
      另一个原因是，随着城市土地价格不断提升，房价不断提升，商业地产价格也不断提升，以前是谁拥有土地就可以坐收利润，到现在发展成了谁拥有了房产就坐收利润。
      对于“新地主经济”这个新名词，河南世纪联华超市总经理杨旭东感慨更多，他认为，商业地产的迅速发展对于商家来讲是有机遇的，有更多可以选择的机会，但事实上这几年的发展，换一个角度看，会感觉商家是受害者，因为现实的状况是水涨船高。有一个关系值得注意，好位置、好地段，大家都在争，差一点的也有人在竞争。以前开店铺，大家都在遵守3公里左右的商圈规律，而现在这样的状况已完全改变了。有些现成的开发商造出来的项目非常符合商业地产的发展，因为他们已按照商业企业的要求做前期的调研，但竞争的加剧使租金大幅上涨，使得商业地产很难承受这样的租金压力。
      他提出，商业地产的业态比较特殊，通过运作，可以迅速地回笼资金，但它的矛盾在于后期的维护。往往是卖出去的时候，零售价格可能炒到很高，但按照一定面积进行计算后，它对于有些购买者的回报承诺，可能很难实现的。这样产生的潜在问题就是后期维护跟不上，很多人钱进去了却被深深套住。地产商给很多商家的常规感觉是比较急功近利的。从经营主体来讲没有成熟的考虑。商业地产迅速地回笼资金，大家都竞相去模仿，但是真正的消费是有一定的量和度的，不妨通过后期的努力去培育这个市场。如果只是放任更多人的钱被套牢，将会影响到商业地产这个行业的发展。“成也萧何，败也萧何”这句话或许在此会有一定预见性。

◎商业地产 可以与商业共荣
      省财经学院工程管理系主任李晓峰教授认为，经济学中有一句名言叫做“自然不能飞跃”，其中的道理非常简单——任何行业的发展过程、任何经济的运行过程，都有一些基本规律，这些规律是不能被超越的，也不是政府所设计的。
      他认为，关于商圈是如何形成的讨论，我国基本是政府主导型的经济发展模式，这里存在一个很大的问题，我们的资源动员虽然很快，但是在动员的过程中出现了一定的偏差。举一个简单的例子，政府规划建商铺的地方不能建住宅房，政府允许你在那里卖什么东西，就必须卖东西，但是有一点政府做不到，不能强迫人家到那里买你的东西。这是一个市场的过程，不能由政府说了算。郑州有很多这样的例子，有一些批发商户曾经很红火，但现在都已门前冷落了。这里涉及了两个问题，一个是经济生物学问题，另外一个是经济利益学问题。
      所谓的经济生物学是指经济发展过程中有其自然规律，是不能超越的，就像胎儿在母体中发展的过程一样，是一个自然演变的规律。另外是利益学的问题，向早产儿要政绩，这是在整个经济发展过程中必须要关注的问题。
      那么，对于商业与商业地产的错位，李晓峰提出可以从两个方面考虑，一个是由于商业地产的开发商的经营理念并没有彻底转变过来，现在很多商业地产开发商都是开发住宅出身的，住宅开发出来就是要销售，这是他们的一套赢利模式。但现在从开发住宅转到开发商业地产的时候，原有的理念没有转变，或者对这样的一个过程不愿意去认知。在这样的情况下出现了一些问题，他们开发出来的商铺也是销售。产权式对开发商来说价值已经实现了，接下来会带来很多的麻烦，于是出现了返租，可惜在返租时，我们国家不存在担保，也不存在资金托管。因此现在房地产开发企业，包括做商业地产的，要开始搞实调和定位，如果定位做得好，就可以实现商业与商业地产的对接。
      说来说去，其实商家与商业地产商之间无非是产业链上下游的关系，这里包含了两个方面，一个是商家和地产商都为了维护自己的利益，相互之间的博弈；二是产业链上下游环节的相互依存关系。开发商开发的地产不符合商业的经营规律，地产建好了也卖不出去。这样的关系，又使得商业地产商和商业企业之间变成了合作的关系。