“现在的城市经济实质上是‘新地主经济’，以前是谁拥有土地就可以坐收利润，到现在发展成为谁拥有了房产，就坐收了利润。”在5月13日的论坛现场，河南省社会科学院副院长刘道兴一语道破了商业地产的玄机所在。
      随着郑州商贸城的轮廓日渐清晰，商业地产似乎成为中原地产界发现的又一座“金矿”。不过，记者也从各位专家和商界大腕的言语中听出来，这座“金矿”离地产商想象的还有不小的距离，“沟通、学习、取经”是郑州商业地产走向共赢的必经之路。

◎谁拥有了房产，就坐收了利润

      刘道兴 河南省社会科学院副院长
      郑州这几年商业地产的总量快速增加，国内外知名的商业品牌纷纷进入，高品位连锁超市发展的速度越来越快，郑州市商业的业态质量保持平稳、显著提升。这些都反映出整个郑州商业处于非常好的势头，发展潜力非常大。
      我认为，房地产商业或者说商业地产业一定要加强与商家的联系和合作。现在是两个概念，一个是商业地产，另一个是地产商业，但归根结底落脚点还是地产商业。
      现在的城市经济实质上是“新地主经济”，随着城市土地价格不断提升，房价不断提升，也包括商业地产价格不断提升，以前是谁拥有土地就可以坐收利润，到现在发展成为谁拥有了房产，就坐收了利润。

◎必须把真实的信息告诉 消费者和投资者

      张进才 河南省商业研究所副所长
      商业和地产的连接点究竟在哪里，二者怎样结合才能够使社会取得共识，我认为核心的问题就是要把真实的信息告诉消费者和投资者。
      我们现在讨论一切问题的核心，就是地产商和商业商最真实的东西是什么，不能是炒作，也不能提供很多虚假的信息，媒体也有责任告诉商界、开发商和业主一些真实的东西，应该使他们通过对信息的掌握，有一种真实的可选择性。例如，就郑州目前的商业地产来看，如果站在地产和商业的角度来讲，现在的商铺对郑州来讲确实是过量了，这个信息应该明确地告诉我们的经营者，告诉我们未来的投资人。
      我认为地产商应该是优化发展的力量，而不是破坏发展的力量。要想成为优化发展的力量，商业地产的开发商一定要注意，商铺的供给还是要适量。这与我们搞计划生育一样，一定要优生，不要超生，更不要生残疾的儿子。很多地产商不懂商业，生了很多残疾孩子，也就是说做了一个商业地产，但是不知道适合什么样的业态。

◎项目好不好，商家更有发言权

      李晓峰 河南财经学院工程管理系主任
      很高兴参加今天下午这个活动，也很荣幸网友对我本人发出了直接提问。
      商业与商业地产的关系，有点儿像“先有鸡还是先有蛋”。其实我想说的是商业与商业地产的错位。我对此的理解有两个方面，一个是由于商业地产的开发商经营理念并没有彻底转变过来；另一个是二者现在缺乏信息的流通。
      有一次我向丹尼斯的蔡总请教了中环百货的问题。当时我认为中环百货前面有很大的广场，进去后的空间也很大，怎么会（经营不善）被正道花园托管了。他说这些并不一定是一件好事，这个百货商场的设计者可能非常优秀，但他在设计商业的时候，更多追求的是他所想象的东西，而忽视了商业运作的规律。
      现在蔡总对他关虎屯15层的百货楼充满了信心，我提一个问题，对于各位开发商来说，设计一个15层的百货楼，你是否有这样的勇气，如果没有，我认为是因为你心目中所想象的东西，在某种程度上超越了商业的规律。
      我想这种错位可以归纳为三个方面：1.你的位置不合适；2.是建筑设计不合适；3.价格高。如果说位置上合适，设计上也完全符合他们的要求，他们是愿意出比较高的价格。我想这个错位的问题，应该由开发商和商家进行良好的沟通，因为商家处在价值链的下游，更接近消费者，对这一问题更有发言权。

◎选址、定位、营销，一个都不能少

      史璞河南财经学院教授
      根据我这么多年的研究和思考，商业和商业地产是事关郑州商业发展的一个很重要议题，站在不同的角度有不同的看法，我想站在一个咨询者的角度来谈。
      我认为，商业地产与商家之间的关系其实很简单，它们其实就是产业链上下游环节。从这个角度来看，目前郑州市的商业地产实际有三种类型，目前郑州主要的是第三种：地产商开发，然后分割出售，或者留一部分对外租赁。
      这种模式面临三大问题，第一是选址问题，开发商面临的问题是选址受制于土地资源的储备，并不是你拿到一块土地资源就适合做商业，还要考虑商场所建的地段，商场的平面布局，由谁来操作。
      第二是你的定位。现在很多地产开发商是推销，我盖了一个商业地铺，想办法招商，把这个商铺卖给人家，实际这是推销。这里的定位就受制于商家的需求，商家的需求又受制于商家的发展战略规划，而商家的发展战略规划又受制于市场需求。
      第三是如何运用整合营销策略。我建议商业地产，如果想要开发一个项目，一定要多请教商家，他们认为这个地段不能够做商业，就不要做。

◎做商业，商家一定要看一些“生活指标”

      蔡英德 郑州丹尼斯百货有限公司总经理
      做商业，商家一定要看城市风貌。
      首先看的就是生活指标，简单说就是麦当劳、肯德基，生活指标其实与沃尔玛和家乐福是无关的。理解这个指标，一个例子就是郑州现在还没有星巴克，没有哈根达斯，因为这些东西要等到市场成熟了以后才会有。还有一个例子就是我们在商丘开了一个店，商丘市市政府要求我们把麦当劳和肯德基引进来，但是这些商家不会进入，因为他们是国际标准，所以进入非常难。
      有了生活指标的时候，我们才能来谈商业配套。商业配套包括了餐饮、娱乐，如果发展娱乐业和餐饮业，肯定可以吸引更多的人。而引进商业配套是商家经营最难的地方，例如你如何引进电影院，这些你只有自己投资，自己经营。
      丹尼斯以前跟房地产商不合作，都是自己买地自己盖，现在来不及了，因为不一定能买到好的地，而且成本太高了，所以我们希望房地产商不要只找沃尔玛、家乐福，有好的商业地产也可以找丹尼斯合作。

◎租金高涨让商家成为“受害者”

      杨旭东 河南世纪联华超市有限公司总经理
      商业地产的迅速发展对于商家来讲是有机遇的，有更多可以选择的机会，不过现实操作中，换一个角度我又感觉到商家是这种发展的“受害者”，因为现实状况是成本上水涨船高。
      第一，好位置、好地段的商业地产大家都在竞争，差一点的也有人在竞争。以前开店号称有3公里左右的商圈，而现在这样的状况已经完全改变了，因为竞争的加剧使租金大幅上涨，使得商家很难承受这样的租金压力。
      第二，商业地产的业态比较特殊，通过这样（产权式销售）的一种方式运作，可以迅速回笼资金，但是它的矛盾在于后期的维护非常困难，你卖出去的时候，零售价格可能炒得很高。但按照一定面积进行计算后，它对购买者的回报承诺其实很难实现。这样产生的潜在问题就是后期维护（市场经营氛围的营造）跟不上，很多人钱投进去了却被深深套住了。

未来商业市场走势分析论坛名单

      专家
      河南省社会科学院副院长：刘道兴
      河南财经学院工程管理系主任：李晓峰
      河南省商业研究所副所长：张进才
      河南财经学院教授：史璞
      商业人士
      郑州丹尼斯百货有限公司总经理：蔡英德
      河南世纪联华超市有限公司总经理：杨旭东
      河南五星电器有限公司总经理：都振民
      郑州易初莲花连锁超市有限公司事业发展部、对外事业部总经理 陈常友
      开发商
      郑州花博园实业有限公司 总经理：杜伟
      河南盛润置业有限公司 总经理：杜凯峰
      河南鑫苑置业有限公司董事、副总经理：仝振国
      河南老街坊置业有限公司 营销总监： 白伊剑
      郑州大厨房农副产品物流港有限公司营销总监 项肖灵
      河南新长城房地产有限公司 副总经理：吴肄群
      河南信宇房地产有限公司 副总经理：曾庆华
      郑州信基实业有限公司 副总经理：王田瑄
      中原国际小商品城销售部 总监： 叶小东
      河南元通纺织城有限公司经理马黎明
      河南中信中原置业有限公司 招商部经理： 舒铁莉
      郑州市水木良行房地产经纪有限公司董事长兼总经理 徐杰