如果你有足够的钞票，如果你有投资房产的意向，你会选择哪种房产？
      根据专业机构去年一项调查表明，在住宅、写字楼、商铺、产权式酒店及其他类型的物业中，有36.5%的客户选择商铺，特别是2005年房产新政策传出后，不仅部分楼市炒房客开始套现，不少居民也更加关注商铺投资了。

●哪类商铺适合投资

      俗话说：家有万贯，不如有个店面。而中国民间有种说法是：商铺具有“一铺养三代”的投资价值。投资什么样的店铺好？这一直是令投资者费神的关键问题，专业市场、店中店、独立式店铺是目前郑州主要的商铺供给类型。
      专业市场：强调规模效应，但经营有限制。郑州有各式各样的专业市场，比如大厨房等，以及各种城乡接合部的专业市场，专业市场商铺一般不位于城市中心，商铺经营项目比较统一，各商铺之间经营差别不大，商铺价格或者租金不菲。总体而言，专业市场商铺经营受限制，取得产权自由自主经营不是很容易，不太适合普通投资者投资。
      店中店：经营受限制，和专业市场店铺有很大的相似性，就是由众多商家在统一的管理下进行经营活动。店中店一般出现在人流量较大的场所。店中店商铺借助大型卖场、购物中心的人气比较容易凝聚客户，但是店中店由于高额租金和经营的不持续性不易吸引常客。对小型客户来说，可以通过人气旺盛的卖场店中店做一些眼镜、工艺品、化妆品、玩具等生意，一般也只有租赁的可能。
      店中店投资还有返租现象，这是目前主流的店中店经营模式，这种店中店被称为带租约的店中店，也就是业主拥有部分收益权（通过收取返租的租金来实现），不拥有经营权，使用权在返租期内属于经营者，业主能够每年获得固定回报，不参与店铺的经营活动，通过返租或回租协议由他人整体经营，享受分红形式的固定收益。
      店中店返租租期固定、租金也固定，所以，店中店适合的是长期投资，带长期租约的店中店商铺可以规避投资人因不善打理造成的亏损，但是商铺短期转手会影响出售时的价格，对于接手者而言回报率低。
      独立式店铺：经营自由，比较稀缺，独立式的沿街店铺或者一些沿街住宅的底层商铺（独立经营）是传统意义上的商铺。郑州的各大商业街道、市区主干道、社区通道都有这类店铺存在，但是在房产交易市场不是很容易觅得这样的商铺，主要是由于市区道路不可能无限地拓展，沿街商铺向上向下发展利用价值会大打折扣，沿街商铺供给量就比较有限，而新增商铺更少，存量商铺被所有者囤积起来，他们一般通过收取租金来获得收益，进行产权交易的很少。
      沿街商铺经营一般比较自由，基本不受行业的限制，如果属于自用的店铺还能更改经营范围，不受市场环境限制。很明显，沿街商铺一般均拥有完全的收益权、使用权、处置权等商铺产权，从产权和经营的自由程度来看，沿街商铺要优于店中店。正因如此，郑州求购沿街商铺的人比较多，而且价格也是比较高的。

●影响商铺价格的因素

      新旧无所谓，地段很重要
      在影响商铺价格的因素中，商铺的新旧程度不是很关键，地段因素最为关键。此外，商铺开间越大进深越短单价也就越高，大开间短进深的商铺需求量也最大。
      目前一些新建沿街小区推出1、2层连售的商铺，这样的商铺一般不会单独出售底层，所以单价相对较低，进行商铺估价时可以参照同类底层商铺价格外加该地段住宅价格。两层连售商铺，单价比同类地段底层商铺要低得多。
      须计算净使用率
      房屋净使用率的高低不仅是评价普通住宅的要素之一，也是商铺投资所要关注的，有时尽管商铺的单价不是很高，但是如果商铺净使用率很低，那么极有可能还是那些单价高一点、净使用率高的商铺划算。例如有些商铺由于净使用率高，求购问讯的人非常多，一般商铺净使用率在70%~80%，有的净使用率高达90%。
      街角商铺最珍稀
      其他条件基本相当的商铺，面积越小单价越高，比如同一地段的商铺，面积小的单价比大面积商铺要高出数千元。而一些沿街较长的商铺，卖主也会分割出售，主要是考虑买方难以承受很高的总价，但是卖方也会因此提高商铺出售单价，这也就是通常所说的分割出售。
      商铺中最为珍稀的是街角商铺，这样的商铺会聚集两条街道的人气，一般是一条城市主干道，一条次干道，这样的商铺更是求购者所热衷的。最后，笔者提醒投资商铺的人士注意，有些破墙开店的房屋不属于商铺，产权证上是普通住宅不是营业用房。投资前要分清是营业用房还是一般住宅。

七种理财方式比拼

      投资品种 回报率 风险度 风险因素 投资比较
      5年定期储蓄 3.6% 低 货币贬值、通货膨胀 安全，利息较低
      5年国债 3.81%  低 货币贬值、通货膨胀安全，较存款收益高
      股票 不确定 高 经济形势、专业水平风险大，散户赔多赢少
      期货 不确定 高 经济形势、专业水平风险大，不可控制因素复杂
      保险 2%~5% 低 投资风险自己承担 红利相对稳定，增值空间小
      住宅投资 5%~8% 低 市场形势、折旧贬值 风险小，抗通货膨胀力强
      商铺投资 8%~12%  中 市场形势、经营管理 收益稳定，租金高，升值空间大

●投资小型商铺的三大诀窍

      为了帮助广大投资者更好地把握市场，以下介绍小型商铺投资的三大诀窍。
      1.超前意识瞄准新区、轻轨、地铁
      所谓超前意识，就是要善于瞄准新建市场。一般来说，新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大。譬如，在远离市中心的一些新开发的城区中，一般房产商在开发临街住宅时，大都有一定量的经营门面供出售。另外，一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近，今后的人气也会聚集，可作为投资机会好好把握住。
      2.抢占要地核心圈层
      投资小型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说，商业圈半径在250~500米之内为核心圈层；半径在1公里左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层；整个城市四周郊区及卫星城镇为外圈层；与该城市有密切地域经济联系的城市为区域影响圈层。
      按照这样的商业地域圈层划分标准，对于小型商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层和次中心圈层，而外圈层和区域影响圈层则几乎可以不予考虑。因为不同的商圈性质及发育程度，将直接影响到未来商铺的经营收益水平及场地租金。
      3.因地制宜特色专营
      （1）车站附近 火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，是适合商店开业之地，过往旅客选购的商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于人流量大，这一地段商业价值较高，尤其适合经营食品、生活用品等。
      （2）商业区 商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。可是，该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的商店发展。该地段是娱乐、旅游地区，顾客消费需求主要在娱乐、休闲，故适合经营食品，娱乐和生活用品等。
      （3）住宅区地段 该地段的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段的特征是，日常生活用品消费量大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。
      （4）市郊地段 现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段商业价值正在上升。这一地段的特征是：主要向驾驶各种车辆的人提供生活、休息、娱乐和维修车辆服务。

●投资二手商铺应注意以下几个问题：

      1.了解市政规划 在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划。大致估算投资回报率。目前市场中，如果年回报率能达到8％~10％，则值得投资。
      2.了解其使用年限 购买二手商铺，须考查其使用年限。因商铺只有40年使用权，投资的话须考虑这个因素。
      3.调查周边行情 在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有其自身特点，商铺的价值是由现有的和潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。
      4.关注商铺使用率 大型购物商场的商铺使用率都很低，基本在50％左右。越是大型商场，其公共空间就会越多，比如走廊、通道休息区、局部挑空空间等。这些公共面积的增加会使购物环境更舒适，吸引更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率会高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。