□河南财经学院教授 刘社
      “明年售楼，今年认购”，似乎已是近年房地产市场的一个“惯例”，不仅开发商热情不减，消费者也不反感，使其大有愈演愈烈之势。那么，“内部认购”这种打预售“擦边球”的行为真能为购房者带来实惠吗？
      “内部认购”合法吗？
      所谓“内部认购”，是这两年郑州开发商从深圳、上海同行那里学来的一个营销手段。它与“内部登记”和“内部认筹”实际上是一个意思，即开发商在取得《商品房预售许可证》之前，就向购房者收取购房“诚意金”或“意向金”的行为。
      由于“内部认购“是面对社会公众的认筹，在认筹的同时收取了消费者的购房“诚意金”或“意向金”，其实质已是一种预售行为。由于这种预售行为是在取得《商品房预售许可证》之前发生的，所以它实际上违反了现行的《城市商品房预售管理办法》和《郑州市商品房销售管理办法》的相关规定，因而可以认为是一种违法行为。
      “内部认购”为何愈演愈烈？
      其一，开发商之所以热衷”内部认购“，其实还是看中了消费者的“钱”。在项目开发前期，开发商需要大量启动资金，“内部认购”在时间上就成为一种筹资选择。在郑州，开发商收取的“诚意金”大多是1万～2万元，有的经济适用房居然收取高达5万元的“诚意金”。
      其二，此外，开发商可以通过“内部认购”来打探市场。比如定价问题，如果定价偏低，会造成大量的客户抢夺有限的房源，于是，开发商就会提高房价，并增强对其产品的信心，制定相应的营销策略。
      其三，消费者想在购房中得到一定的“实惠”。据了解，开发商在进行“内部认购”时，往往会许诺给购房者一定的折扣，所以不少购房者为了得到这些所谓的实惠，都愿意交纳“诚意金”。
      “内部认购”可能危害楼市
      虽然“内部认购”非常火爆，但我认为，它对房地产市场整体“健康”还是有很多负面效应的，政府应当加强监管力度。
      只能推动楼市“虚热” 由于“内部认购”在时间上的提前量很大，楼盘“炒作”、“蓄客”的时间很长。到正式开盘时，售楼现场一派红火，一些开发商和炒房者刻意营造的热闹氛围，给人一种楼盘“供不应求”的市场假象。而许多不明就里的消费者认为，越是排队的人多，房子就越紧俏，这就为炒房者创造了机会。“认筹”与“炒作”互相推波助澜，导致房价节节攀升。
      变相占用消费者资金 消费者在取得“认筹”资格时，都将被要求交纳一笔数额不菲的认筹“诚意金”，一般为一万元至数万元，这实际上是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。如去年某楼盘认筹当天就发放了500多张“认筹卡”，每张“认筹卡”应交认筹“诚意金”最低1万元。按此计算，开发商一日即融资500余万元。而按照惯例，一般楼盘“认筹”到“解筹”少说需2～3个月，多则半年甚至更长，这500多万元资金会被一直无偿占用。
      消费者只能得到“虚惠” 在目前大部分“内部认购”中，开发商只明确了购房者有获得优惠折扣的权利，并不确定单价。而开发商通过“内部认购”可以判断出合适的价格。如某开发商关于定价的决策就随着认筹人数的不断增加调整了数次，结果最后的定价比最初的预期高出了整整500元/平方米，但许多消费者并不知道，还认为自己占了大的便宜。
      既然“内部认购”危害甚多，政府部门就必须旗帜鲜明地加以禁止，并严格监管。可喜的是，建设部在2006年的工作要点中已明确指出：今年将严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。