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地产大腕聚首郑州，畅谈郑州未来城市发展
2006年3月5日，在由河南中信中原置业有限公司主办的“HOPSCA·豪布斯卡与城市发展”论坛上，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌，中国人民大学教授、博导张占录，深圳博思堂董事长郑迎九，深圳新地置业董事长王纲等国内地产界大腕，聚首郑州中州皇冠大酒店多功能会议厅，共同探讨方圆创世所倡导的HOPSCA城居概念与郑州市城市发展。“HOPSCA”再次吸引了业内外的眼球。
在现场HOPSCA“声色俱全”的展示背景下，各位嘉宾畅所欲言，演讲主题宏大而不失真知灼见。
顾云昌（中国房地产协会副会长兼秘书长）：我们现在讲城市，首先要研究城市是什么意思？古时候，人们住在一起，为了安全周围围上了城墙，城门一关万事大吉，这叫城；但是住在里面得生活，得有市场，得进行商品交换才能生活下去，这叫市，加在一起叫“城市”。
城市的概念到现在还是这样，当然我们现在的城市，比以前只有一个十字交叉口的城市要复杂得多，不光能购物，还有酒店、写字楼、大的ShoppingMall、医院、学校等基础设施，城市概念很复杂，但是始终逃不出城和市的概念。
城市化进程必须集约化
在中国，国家正在研究讨论城市化问题，中国的城市化水平在2005年的数字是13%，将来要达到43%，这意味着有5.6亿人要进入城市，每年增加城市人口1600万~1800万。我们看到世界城市化过程当中的一些情况，比如美国和欧洲相比，美国在城市化过程中实际上不是资源节约型的，许多房子盖到郊外去，现在发现汽油费太高，我们的城市化得向集约型、紧凑型发展。
生活是房地产的第一功能
中国的城市化过程当中，有许多经验和教训，问题反映在两个方面：一方面经济发展开发了大量的开发区，开发区给人的概念就是许多工厂、加工厂，白天上班、晚上冷冷清清。另一方面反映在居住区，白天到开发区上班，晚上回来睡觉，就成了“窝城”。其实国外都是新城的开发模式，现在看来，我们的思维在变化。
而HOPSCA“造城”的概念就反映了集约和紧凑，HOPSCA的第一功能是生活必需，因为房地产当中70%~80%都是住宅。住宅目的是为了解决人们的住房问题，为了从过去居者有其屋实现居者优其屋，也就是联合国提出的人人有适当的住房。如果我们把环境好、资源节约放在首位，我们就理解了HOPSCA的概念。资源节约不光是盖房子的时候资源节约，而且要在使用过程中实现资源的节约，互相依存。
孙罡（河南中信中原置业有限公司董事长、总经理）：我国城市土地利用长期以来受传统的功能分区规划思想的影响，通常将不同使用功能分开布置，比如说清一色的工业区、居住区、商业区、文教区。虽然分区规划思想有一定的合理性，但是最大的弊端就是忽视了城市是一个联系密切的综合体。
应该看到，城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们又相互依存、相互补充。
例如在一个居住区中，如果清一色全部都是住宅，没有相应的商业、文教、医疗配套设施，又缺乏便捷的道路和交通系统的话，即使居住条件再好也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已经不能满足老百姓日常的生活需要。
郑州的房地产发展模式也从单一的住宅向住宅商业开发的模式转变，这是郑州市发展的一个进步。我相信HOPSCA将对郑州市中心建设起到强化作用。
张占录（中国人民大学土地管理系教授）：目前，我国的地产发展模式还是一种比较古老的分区制模式。分区制代表着城市空间无限绵延，其产生的一个结果就是，加大了生活的成本、家庭的亲情隔离淡化了人们之间的交流。
HOPSCA·豪布斯卡城市的发展模式是未来城市发展的方向。这种发展模式就是精明增长的理论，它符合具体经济的动力与发展阶段的理论，它具有了规模效益、外部性、社会化效益，它是一种功能和规模的叠加。像HOPSCA·豪布斯卡这样的发展应该有一个足够大的体量，不能太小，应该有几十栋住宅楼、几栋写字楼，还有商业，是一个大的区域。这就是规模叠加的概念，在规模叠加的基础上一定要是功能的叠加。
郑迎九（深圳博思堂董事长）：究竟什么是HOPSCA？HOPSCA的概念是什么？我们可以看看豪布斯卡在郑州的一个案例，比如方圆创世，你会想到酒店、写字楼、公园环境、商业游乐中心、交往会所、居住。这个概念源自巴黎，它其实是在一个老城市区进行的经济地、集约地开发，拉德方斯是第二代城市的一个标志。
房地产开发的本质是城市的发展，因此第三代房地产的发展是以城市发展为核心，其稀缺性表现为：地段＋环境。能否找到这样的房子？再用郑州做一个类比，一条没有形成的未来大道其实带动了整个郑州的东南片区，它其实改变了整个郑东新区，带动了整个格局的改变。现在郑州的城市发展规划有东部、中部、南部、北部，包括现在并没有成气候的西部，所以说郑州的地产发展层面在成熟，2006年将是郑州地产的新元年。
我相信方圆创世不是国内第一个HOPSCA·豪布斯卡的楼盘，将来郑州也会出现很多关于HOPSCA.豪布斯卡概念的楼盘，因为它符合市场发展方向。
■记者手记
让城市“回归”HOPSCA
尘归尘、土归土，圣经如是说。
透过业内专家、大腕的激扬论述，我们听到的其实只有两个字：回归。
让房地产开发回归其生活的本源，让城市成为一个居住、娱乐、购物的生活方舟，而不再是早晚奔波在这个城市商业区、办公区和住宅区之间的路上。
现代化城市应该是多功能的，带给人们的应该是舒适、便利和高效的生活。在我们疾风骤雨般的城市化进程当中，往往把对周边地区的大规模开发当成了加快城市化建设的重要手段，而这种开发又大都是单一的居住区或经济开发区，框架拉大的同时，造成的是城市功能的四分五裂和人们生活成本的增加。
那么HOPSCA是什么？要理解这个房地产领域的名词，我们还是看一个实例：法国拉德方斯的HOPSCA。
拉德方斯位于巴黎市西北部，城市主轴线的西端。区内写字楼有247万平方米，其中包括32万平方米的公园区，法国最大的企业一半在这里；住宅区有1.5万套，可容纳近4万人；建成了面积达10万平方米的欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心；建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。
庞大的资源互相影响、互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，它带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更以巴黎“次中心区”享誉世界。
什么是HOPSCA？
拉德方斯是一个，而在不久的郑州，一座新的“HOPSCA·豪布斯卡”也会展现在陇海路与紫荆山路交会的城中心。 |
