商铺闪金光，疑是瓦上霜。回报有多少，人人要思量！
      ——静夜思·商业地产
      进入2006年，郑州商业地产出现了从未有过的火爆，SOHU广场、大上海城铜锣湾广场、世贸商城、郑州国际小商品城等传统项目红火依旧；中国元通纺织城、水岸花木城、郑州（中国）调味品厨具商贸广场等专业项目也精彩纷呈；更有郑州国贸中心、天旺广场、建业·置地广场等新锐项目加入这个地产业的“蓝血阵营”，其气势逼人，意图打造中原楼市的商业地产神话。
      2005年郑州商业项目的复兴，已经引得众多“包租公”、“包租婆”翘首以待，那么今年，不妨看看商业地产“圈里人”的投资箴言。

两个购铺者的心路历程

      姜友年：一个养铺高手的心得
      温州人姜友年被炒铺圈内人士公认为“养铺高手”。在许多炒铺人一哄而上、“捞一把就走人”的浮躁中，短线铺价忽上忽下，颇有风雨飘摇之感。但姜友年一直我行我素，稳坐钓鱼台。
      他承认：“比起很多短线炒家，我要高出数倍的盈利。在南京，我就有15个商铺，总价位在1800万元以上。”姜友年说他的养铺心得就是“养铺”如“养猪”。
      “我投资商铺的过程，还真就像养猪：先精挑价格便宜但将来极可能长‘膘’的商铺回来，然后慢慢而耐心地养着它，不是谁出价高就租给谁，而是精心给它选合适的‘食物’，精心培育着它升值‘长膘’，最后在真正养肥升值后再从容卖掉它，然后又进行下一轮的类似饲养过程。不过，其中诀窍甚多。”他说。
      “投资者想要取得商铺投资的良好收益，‘养铺’是达到这一目标的重要途径，投资者可以通过‘养铺’取得租金、房价双双上涨的叠加收益。”姜先生说。
      朱建忠：一个观望者的徘徊
      朱建忠是一位从事房地产投资多年的专业人士，对于手中的物业，目前他通过“以租养房”的方式静观市场的变化。谈到对2006年郑州房地产市场的看法，他认为受房地产大环境的影响，现在住宅投资意向有所减弱，但商业地产还是可以试试。
      目前，朱先生想把手上拥有的两套住宅卖出去，计划投资到商业地产项目中。但是面对着种种优惠、打折，“三年返租，四年回购，十年包租”等煽情的广告词，朱先生却不知道如何是好，究竟投资何种商业地产能获取最大收益，同时所面对的风险又最小呢？面对着众多的商业地产项目，怎么才能选出过硬的项目？朱先生还是有种“乱花渐欲迷人眼”的感觉。

两个开发商的苦口良药

      王风民：商业地产是实力企业的游戏
      在清华园房地产公司副总经理王风民看来，做商业地产项目最重要的是开发商要理性。而一个开发商理性不理性，背后靠的是实力。
      如果欠缺实力，就无法沉静，就容易在做人做事时浮躁，就容易急功近利。“其实有的项目完全可以不必依赖炒作，把项目做实，就会水到渠成。但是，因为实力不够，就急功近利，一急功近利，就偏离了方向，打破了规则。”
      “比如建业投身商业地产，它能从海外融来资金，这就是实力。比如宝龙·城市广场，它是中国最大的娱乐业掌舵者。比如清华园SOHO，它有能力做出经典的营销方略。我们看到，实力房地产公司越来越强势。而所有这些，都必须依靠实力，否则就不可能长袖善舞，引领企业成功。”
      黄福堂：商业地产是天堂，也是炼狱
      鸿龙国际的董事长黄福堂认为，2006年由于政策的影响，不仅仅是有一些“体质不佳”的房地产公司要一蹶不振，过去在商业地产动作上缺少理性和专业度的项目也可能遭受“连坐”。他坚信那些“炒作”过度的商业项目，会因资金链问题而暴露出“孔雀开屏”后的真实面目。
      黄福堂强调，现在商业地产的融资渠道更窄，金融政策更紧缩，而且按揭的成数和首付都比住宅高，这就对开发商的资金融通能力提出了更高的要求，而且在项目操作人才方面也提出了更高的要求。
      “可以肯定，不是所有有实力的开发商进入商业地产都能成功。但商业地产将成为实力企业的游戏，也是成就房地产品牌企业的游戏。
      所以，商业地产既是天堂，也是炼狱。”黄福堂说。

专家点评：靠运气买铺的日子一去不回

      点评一：买到原始股，不容易
      在郑州从事商业地产研究的何虎威先生说，从市场情况来看，2006年，郑州越来越多的新商铺已投入使用，同时，越来越多的投资人关注着商铺投资中的宝藏。不过商铺投资显然已告别了“买原始股的童话年代”。因此，时下商业地产投资需要智慧，而非运气。
      何虎威总结说，商铺投资最基本的黄金法则有三个：一是人气（此处的“人气”是指消费者，而非买铺的“人气”）；二是位置；三是供求。不过，时过境迁，投资者不可刻舟求剑。比如，香港人之所以把商铺投资列为投资的“金、银、铜、铁”之首，是有其地理、商务、金融等诸多集优要素的，一旦离开这些条件，“童话”就变成了梦话和胡话，香港人也绝不会把商铺投资列为投资之首。
      点评二：高回报=高风险
      目前郑州有不少商铺具有很好的投资价值，但也有相当部分的商铺潜藏着巨大的投资风险，商铺投资并不总是像开发商所形容的那样，是一个大“馅饼”。如果投资者缺乏识别的眼光，那就可能掉进一个巨大的“陷阱”里。
      “商铺投资者识别、预控风险仍然是必修课，也是商铺投资的关键和热点话题。”商业地产业内的一位资深专家这样认为，在商铺投资市场，一些非常诱人的返租和投资回报，如“10年返租”、“投资回报率高达15%”等，实质上是一个“美丽的陷阱”，投资者一定要警惕。
      “就商业地产和市场来说，这是一个两败俱伤的手法，着实让人心惊胆战。由于最终受到伤害的只有投资者，因此需要投资者具有冷静的头脑和敏锐的嗅觉。”他说。
      投资都是有风险的，关键是要看谁来承担风险。换句话说，就是要看开发商和商业经营管理公司有没有为投资者考虑其中的风险，化解其中的风险。
      面对开发商高额回报的诱惑，投资者一定要施展“定海神针”之功，闭目养神，综合考察投资项目。总的来说，就是选择投资方式安全、投资额相对较低、投资回报承诺比较理性、风险保障机制比较完善的商铺进行投资。

      记者观察
      与住宅和写字楼相比，投资商铺的回报更高。但就投资来说，有一金科玉律就是“高回报=高风险”。因此记者认为投资商铺应注意以下几点：
      1.有“商”才有“铺”
      开发商应充当起商铺后续运营保障和抵御风险的后盾，这也是决定商铺是否值得投资的最重要的一点。比如一个统一经营的商场，主要看是否有大量商家和主题商家的进入，因为商家的进入和后期的经营直接决定了商业项目的运营保障。说白了，商家挣钱了，投资者才能有租金回报。
      2.看准商铺招商定位
      能力有限的开发商策划和招商能力都不足，一旦招商困难，商铺租不出去，必然达不到其广告宣传的预期效果。所以选择商铺应该对商场状况做深入了解，调查地段是否有优势，有无与其定位相符合的商家进入都是投资者要做的功课。如位于西四环的中国元通纺织城，明确定位为大型纺织品物流中心，目前项目已经吸引韩国商品批发城进入，把握住了郑州新纺织基地的商机，定位非常有特色。
      3.成长性决定投资潜力
      一个商业项目的升值价值，决定于这个商圈的形成阶段，在商圈形成的初期进行投资，就如同买到绩优股一样，后期的升值空间巨大；而在已经成熟的商圈买铺，成长空间必然很小，此投资价值有限。而如果选择正在发展中的商圈，也许头两三年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺就是值得投资的“绩优股”。