2005年的楼市在回首间冷并热闹着，而对于郑州房价升降的议论从来就没有停止过。有人说，和周边城市相比，郑州的房价并不贵；还有人说，看看排队买经济适用房的人，就知道现在有多少人买得起市面上的商品房。

一份榜单的背后：适合老百姓的低价房太少

      据郑州市房管局提供的数据显示，2005年度郑州市房地产开发企业销售前五强分别是：河南鑫苑置业有限公司、郑州新世纪住宅建设有限公司、建业住宅集团（中国）有限公司、河南思达置业有限公司、河南正商置业有限公司。
      而在另外一份截止到2005年11月底的楼盘销售数据中，我们看到销售前5名的楼盘分别是：河南顺驰郑东第一大街、21世纪居住社区、大上海城一期、帝湖花园、建业森林半岛。
      这份榜单让我们看出，去年领跑郑州楼市的楼盘都属于中高档楼盘，均价一般都在3000元/平方米左右。而销售前五强的企业也都是一些品牌化、规模化的大公司，对自身品质的不断提高，也促使了它们不断提高开发楼盘的品质和档次。
      通过与北京类似榜单的比较，我们发现郑州市仍然缺乏广受大众欢迎的中低档楼盘。
      在北京的销售榜单上，上榜的既有均价21000元/平方米的“建外SOHO”，也有均价只有5000元/平方米的“国美第一城”这样的中低价位楼盘。

■2005年度郑州市房地产开发企业销售10强

      公司名称                                                          成立时间
    1   河南鑫苑置业有限公司  1997年5月19日
    2   郑州新世纪住宅建设有限公司 1998年4月15日
    3  建业住宅集团（中国）有限公司1992年5月22日  
    4  河南思达置业有限公司1995年7月26日
     5 河南正商置业有限公司1998年2月27日
    6  郑州长江置业有限公司 2000年6月15日
    7  郑州市振兴房地产开发有限公司1993年6月15日
    8  河南顺驰地产有限公司2004年4月29日
    9  河南开祥天城置业股份有限公司2001年7月16日
     10 郑州黄河大观有限公司 1995年12月25日

一份权威的预测：2006年房价涨幅不超过6.7%

      据郑州市房管局提供的数据显示，2005年郑州市全年商品房累计销售面积599.42万平方米；销售商品房49208套，同比增长17.36%；累计销售金额177.81亿元，同比增长34.8%。
      2005年商品房销售均价2966元/平方米，同比增长12.4%；若扣除同期郑州市物价上涨指数2.4%，扣除郑东新区拉动郑州市房价上涨2.6%，同时扣除2005年郑州市部分商品房已开始实行精装修上市销售，拉动房价上涨的0.7个百分点，则2005年郑州市商品房平均价格实际上涨6.7%。
      对于2006年郑州市房价的涨幅，郑州市副市长丁世显、郑州市房管局局长王广国都预测，2006年郑州市的房价会稳步上涨，但涨幅不会超过2005年。
      业内人士依此推算，2006年郑州市商品房的销售均价涨幅不会超过6.7%。

一个持久的亮点：郑东新区继续领跑中原楼市

      如果说评选2005年郑州楼市最闪亮的区域，郑东新区无疑会占据榜首的位置。
      2005年，郑东新区无论是在开发体量上，还是在楼盘品质和价位上，都领跑其他区域。
      据统计，2005年郑东新区商品房销售77.83万平方米，占销售总量的13%，拉动整体市场销售量增长15个百分点。其中商品住宅累计销售55.53万平方米，占其区域商品房销售量的71.35%。
      2005年，郑东新区全年销售均价3481元/平方米，直接带动郑州市房价每平方米上涨76元。
      关于2006年郑东新区在郑州市的地位，许多业内人士都表示，今年的郑州房地产市场虽然会呈现出不同的亮点，但郑东新区无疑还是最吸引眼球的区域。而随着2006年更多中高档楼盘继续进入郑东，郑东新区对整个郑州市场房价的拉动会更加明显。
      郑州市房管局局长王广国更是明确说：“2006年郑东新区对郑州整个市场，特别是房价，仍会是绝对的主力军。”

■专家声音

房价升降的主导因素在政府

      关于房价的涨幅，我认为是一个由很多因素决定的问题，现在许多开发商都表示2006年的郑州房价一定会涨，理由不外有三：市场供不应求、楼盘成本提高（因建筑品质提高和地价攀升所致）及横向对比郑州楼市仍有上涨空间。
      单从表象来看，这些理由都有一定的道理，但从深一点的层面来看，房价的涨幅有更深刻的决定因素，我认为这个最主导的因素就在政府手里。
      因为虽然表面看来国内的房地产市场是一个自由竞争的市场，但其主要的市场要素并没有市场化，例如土地、资金。目前中国的土地供应权都集中在政府手里，土地的供应总量、供应速度及供应方式可以直接影响房地产的建筑成本；而央行如果紧缩银根，提高开发商和消费者的贷款门槛，对房价也都会产生直接的影响。
      单拿土地来说，如果地价快速上涨，开发商为了提高单位土地的利用率、增加利润率，就会投资建设高层和小高层住宅。我们都知道，高层和小高层的建筑成本比多层要高得多。在一个城市里如果高层和小高层成了住宅的主流产品，那这个城市的房价和以多层为主流的城市相比，就会有很大差距。而小高层和高层住宅的公摊面积也比多层大，按照目前郑州市的房价来计算，一套140平方米的小高层毛坯房大约就需花费五六十万元，而这个价钱是多数普通家庭承担不起的。
      2005年，中央政府明确提出要稳定房价。2006年，房价是否能真正稳定，关键还要看政府出台什么样的政策和措施。因此对于2006年来说，我认为楼市会比2005年面临着更严峻的考验。除了中央政府的决策外，地方政府的执行力以及中央各部门间的思路是否一致，也都会影响今年的房价走势。换言之，未来的房价走势，取决于政府的调控能力。
      刘社 河南财经学院工程管理系教授