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中小企业郑州40万元办公置业参考
经过努力，3年前“租房下海”的张先生事业上已小有所成，如今他想拥有一套产权属于自己的写字楼物业，他认为“坐在这样的办公室里心里更踏实”。由于不少公司客户在郑州市区，所以他打算在市区内购买100平方米左右的写字楼，总价约在40万元。
记者了解到，今年，商业地产投资在郑州正风生水起，和张先生想法相同的不在少数。为此，记者对郑州市区四个区域的商用写字楼楼盘进行了考察，搜罗出一批供“张先生们”参考。
【记者考察】
●西区
区域综述：写字楼项目少
在许多商务人士心目中，郑州西区的商务氛围并不浓厚，在写字楼的体量上也无法和中区、东区相比。但冷门并不代表没有市场，相比来说，西区有良好的交通环境和周边环境，未来西环的贯通，将大大缩短从西区到郑州市中心的路程。
搜楼心得：交通便利 价格便宜
相比较来看，同等质量的写字楼郑州西区的价格要比郑州中区、东区便宜，一般均价在3300元/平方米以下，例如由居易国际·河南龙湖置业开发的凯旋门项目。
●中区
区域综述：配套完善的传统商圈
目前中区既包括“二七商圈”，也将经三路的“财富大道”纳入其中，这一区域具有传统的商业氛围，区内写字楼云集，交通便利，而新开盘的写字楼以中高档为主，均价一般都在3500元/平方米以上。
搜楼心得：价位在3500元以上
郑州中区办公物业的客户群指向成长型的中坚企业，价位大多定在3500元/平方米以上，符合张先生要求的项目有郑州清华园SOHO广场·红场、财富广场等。清华园SOHO广场·红场位于金水路和南阳路交叉口的大石桥，建筑面积有13万平方米，项目底层为商业用房，上部为商住两用高层，面积可自由组合，最小面积仅有59平方米。
●北区
区域综述：写字楼市场悄然升温
北区虽然没有大的商圈，但其良好的周边环境和交通状况使其成为一个不错的投资区域，信息大厦等写字楼的良好销售业绩证明了其被许多购房者喜爱，随着郑州城市建设的框架拉大，北区应有较好的升值潜力。
搜楼心得：中小投资者的理想之地
北区的写字楼价位差别较大，从2000元到5000元不等， 符合张先生要求的有清华商务、国际企业中心等。
●东区
区域综述：“双引擎”的新兴商务圈
在郑东新区规划之前，东区的商务氛围几乎“寄生”于全国三大期货交易所之一的郑州商品交易所，聚集在期货交易所的各路资金使全国各地的期货公司、证券机构和银行入驻未来大道周边，烘托起东区国内少有的“金融商务高地”。
搜楼心得：成长企业的扩张首选
近年来，郑东新区给东区的商务环境装上了第二个“引擎”，处于老市区和郑东新区CBD之间的未来大道的前景一片光明，有业内人士将其称为郑州的“新财富大道”。 由于郑东新区的辐射效应，该区域的写字楼较多，价位多在3000元/平方米以上。像天明园·国际中心、天一大厦等比较适合张先生。
【郑州市区部分在售写字楼概况】
楼盘名称 位置户型 面积 均价（元/平方米） 建设进度 交房时间
中区
郑州清华园SOHU广场 金水路与南阳路 59~152 3500 现房 年底交房
财富广场 经三路与丰产路92~1044 4300 建设中 明年年底
福华中心 紫荆山路与东大街 89~196 3560 建设中 2006年年底
联盛大厦 文化路与任砦交叉口 50~80 4000 现房 2005年12月交房
北区
清华商务 南阳路与北环路 40~80 2900元 封顶 2006年9月
国际企业中心 农业路中段120~1000 一房一价（从4000元~5000元不等）
东区
天明园·国际中心 航海东路与第三大街170~900 2800 封顶 2006年10月
天一大厦 未来大道与黄河路52~1800 3888 建设中 明年年底
企业一号 民航路与107国道 60~2000 3080 封顶 明年5月底
阳光明仕 航海东路与第二大街30~1000 2800 准现房 2005年年底
西区
凯旋门 陇海路与桐柏路 57平方米起 3300 封顶 2006年4月
【看房备忘录】
采访中，业内有经验的人士指出，像张先生这样的写字楼购买者要考虑写字楼的性价比，也要考虑员工上下班的交通成本及未来的升值潜力等。除此之外，写字楼的配套设施要比住宅更为专业，电梯、空调、物业管理、商务配套等都是购房时必须考虑的因素。这里记者帮张先生列出了一份看房备忘清单，在看房中可以一一对照。
楼盘基本信息
项目名称、位置（注：位置是决定其物业增值潜力的重要方面）；
开发商、预（销）售许可证、销售电话；
售价、 周边同档次写字楼的售价；
项目为：写字楼立项、公寓立项；
装修情况：豪华、中档、一般；
使用年限：20年、30年、40年、50年、60年、70年；
租期、最短租期、最长租期；
销售（租）面积、是否可以自由分割： 最大面积、最小面积。
内部配套
物业管理公司、物业管理费；
内部配套：公寓、商场、商务中心、餐馆、其他；
停车位（数量）：充足、一般、缺少；
电梯数量、电梯品质：好、一般、较差；
中央空调是否有换风系统。
项目周边配套情况
楼盘与哪些商圈邻近（注：如果离商圈越近，说明将来的出租客群越多）；
周边主要的交通线路；
目前周边具有的配套：医院、银行、邮局；
从楼盘到公交车站步行时间。
【项目推介】
凯旋门：商务酒店式办公模式
凯旋门位于陇海路与桐柏路交会处，由3栋27层高层组成，既有57平方米~75平方米的小户型，也有大的办公空间，可根据购房者的需求自由分割弹性组合。管理采用酒店式星级服务标准，酒店内有高档会所、餐厅以及露天花园，同时，物业公司还提供代租服务。
特点：户型多样，组合灵活，高规格的配套和管理，满足高品位商务人士的需求。
清华园SOHO广场·红场：先试后买清华园SOHO广场·红场位于金水路与南阳路交会处，建筑面积13万平方米，项目底部为商业用房，上部为商住两用高层，面积可自由组合，最小面积为59平方米。周边紧邻金博大购物中心、人民公园。方圆500米内金融、证券、医疗、教育、休闲、娱乐等一应俱全。
特点：便利的交通和周边良好的商务氛围，能为该楼盘会聚大量的人气，底商国际品牌店的入驻，将大大提升该楼盘的档次与形象。
国际企业中心：“总部基地”
国际企业中心位于农业路中段、河南博物院对面，价位从4000元到5000元不等，面积最小为120多平方米，物业公司提供有代为出租的业务。
楼盘内除了有健身房、活动场所等设施外，还有一个2000平方米的员工餐厅，并以优惠的价格为业主提供会议室。
特点：优良的位置，方正的格局让业主更容易根据各自的使用功能划分空间。
【购房贴士】
地段、电梯、停车位 一个都不能少
河南省索克置业有限公司副总经理王如民建议购买写字楼的人，首先要看好地段。“写字楼最好位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多栋写字楼，商务活动密集，交通便捷，有多条公共交通线路可以选择”。
其次，要看其整体素质，有独立的写字楼大堂入口；足够的电力供应与后备发电，实行双路供电。使用率应达到七成或七成以上。并配有质量优良的中央空调系统和电梯、通讯设备。空调系统最好可实现单元分别计费与自由温控，供应时间可达24小时。
此外，电梯总体性能应安全可靠，方便快捷；实行分区使用，标志清晰明了；平均每5层楼有一部客梯服务，或等候时间不超过30秒；电梯轿厢内部空气流通，并消除无线通讯盲区。
另外，王如民还建议物业管理要看是否由富有经验及良好信誉的公司负责。最后，还要关注停车位的数量，以免入驻后出现没地儿停车的难题。一般来说，每200平方米建筑面积至少一个车位，在此基础上予以20%~30%的扩充准备。 |
