清华SOHO广场效果图

女性白领的愿望
　　 我想做个“包租婆”
　　很多时候记者都不是第一手资讯的掌握者，11月10日下午，当何小姐打电话问我“清华SOHO”是否很快就会销售它的楼底商铺时，我才知道有这个动向。
　　由于看过《商业地产九重天，巨资套牢对愁眠》的原因，何小姐的本意，是把记者当成行家了，想就投资“清华SOHO”的商业部分，替她做个“参谋”。
　　在南阳路的一家咖啡厅，何小姐毫不讳言她有一个“野心”，想要成为一个成功的女性。
　　“我工作快6年了，因为和父母同吃同住，工作后的前两三年，我是个‘月光女人’。”何小姐说，“因为经济条件不差，父母虽然有时也会开玩笑说要交搭伙费，但都是说说而已。”
　　“我曾经想辞了工作，自个儿开个女性用品店做老板。可是我不敢也舍不得放弃那份稳定而且待遇不错的工作，也没有单干的勇气。直到今年7月份我看了周星驰的《功夫》后，我就想，做个‘包租婆’不是挺适合我的吗？”
　　“做‘包租婆’最来钱的，是商铺。住宅也不错，但管理起来比较琐碎，不适合我。”何小姐说，“可是，等我一打听，就泄气了。因为商铺投资一般都很大，动辄几十万元，银行按揭50%而且不容易办得到。显然，我担不起这个风险。”
　　“我在‘清华SOHO’买有一套住房，所以我知道楼下的商业部分最近要发售了。据说他们会把每个楼层分成较小的单元出售，然后统一经营。我就想，这是不是我做‘包租婆’的机会来了。所以，想听听你的意见。”何小姐说。
　　随后几天，记者接到6个类似的电话。尽管这其中有的是咨询鑫苑中央花园小户型的，有的是咨询还没有开盘、位于西关虎屯的‘郑州国贸’的，但有两点却有惊人的相同：其一，这些咨询者都是女性；其二，她们都有要做“包租婆”的冲动。
　　不过，与《功夫》中一天到晚穿睡袍、裹发卷、嘴里叼根烟的包租婆完全不同的是，这些一心要做“包租婆”的女性，全是当今都市年轻的“白领丽人”。
　　也许，女人有令人吃惊的直觉，以至于这些女性白领不约而同地打起“包租婆”的主意，幻想着做一个坐在家里悠闲地收取“二房”、“三房”租金的自由人。也许，社会学家从中看到了“新新女性主义”，婚姻学家从中看到了“新新女性独立主义”，而我们的房地产开发商，从中又看到了什么呢？

“清华SOHO”的承诺
          2万元就能成为“包租婆”

　　带着何小姐的问题，记者绕了一大圈，终于在郑州市城东路的茂祥大厦15层，找到了“清华SOHO”的代理公司“水木良行”房地产经纪有限公司（以下简称“水木良行”）。
　　“作为房地产代理公司，我们注意到商铺投资一直是富人玩的游戏，普通百姓投资商铺的机会是很少的。但是，这并不意味着普通百姓没有这个能力，或者说没有这个眼光去做这方面的投资，而是市场没有给他们这个机会。”水木良行的总经理徐杰一言道破。
　　“随着‘清华SOHO’的底商推出，有2万元就能投资商铺了。”徐杰说，“‘清华SOHO’的底商部分，事实上在今年6月就是现房了，但我们迟迟没有把它推向市场。因为当时一方面商业地产的各种概念泛滥成灾；另一方面，我们认为对自己的产品还需要沉淀、再认识一下。”
　　“我们发现，很多商业地产推向市场后就成了烫手山芋。问题就出在过度炒作生出了泡沫。有了泡沫之后，就很难有下家承接得起，于是就崩盘，就很难有商户可以承租得起，前期大家一哄而起，但后期的经营会一败涂地。”徐杰说：“如此一来，投资商铺的本质被背离了，大家把投资商铺变成了一个‘寻找更傻的傻瓜’的游戏。”
　　“商铺被过度炒作的原因，在于开发商和投机者要从中获取暴利。但理性和有社会责任感的开发商，是会杜绝这种炒作的。道理在于，过度炒作之后，商铺的价格远远脱离了它的实际价值，后面一定会出乱子。君子爱财，取之有道，理性和有责任感的开发商不会干这种傻事儿。”
　　“在再认识‘清华SOHO’的底商部分时，我们重点考虑到大石桥立交桥下部分违章老建筑就要撤除的原因，所以把未来的经营业态做了相应的规划和调整。这样可以确保我们招进来的商家能赚得到、做得好，从而保障投资者的收益有源源不断的出处。”
　　“商铺经营者和商铺投资者的关系，就是鸡跟蛋的关系，如果没有经营者这只‘鸡’，就生不出投资者收获回报的这个‘蛋’。”徐杰说。
　　在徐杰眼里，一项投资，其资金的安全性是第一位。徐杰说：“我们提出普通老百姓也能投资得起商铺并不是玩‘噱头’，我们的商铺每平方米的起价只有4000元左右，只比‘清华SOHO’的住宅略高一点。而且2万元是很多老百姓可以一次性付清的，不必到银行按揭并承担相应的利息支出。”
　　“我们把售价定低一点，投资人的压力和风险就小一点；经营者的承接力就大一点，经营费用压力就小一点。他们经营起来就轻松一点，回过头来，投资人的利益回报就稳定和长期一点，不必担心和操心天天要换‘房客’，这样就形成了一个良性循环。”徐杰说。

“固执己见”的初衷
       “清华SOHO”放水养鱼

　　徐杰说，清华园房地产公司认真考虑过定价问题，水木良行方面也曾建议可以把售价再定高一点。因为‘清华SOHO’商业部分确定每平方米4000元的起价，清华园是完全没有按商业地产的利润率，去考虑其中的收益的。
　　但清华园方面“固执己见”，要“放水养鱼”。和动辄把商铺单价炒到上万元甚至是几万元的相比，清华园房地产公司面对商业地产显得异常地“头脑冷静”。尤其是“清华SOHO”全是“现铺”的情况下，不见利忘义，是难能可贵的。
　　为什么这么说？因为按正常的取利原则，开发商赚取的应当是开发利润，这才是合理的。而商铺的增值价值和利润，应当是属于经营者和投资者的。抬高、炒作商铺的售、租价，可以由不同的投资者以及经营者与投资者去博弈，开发商是不应当介入的。否则，就是缺市场道义、谋取了不应当所得的利益的行为。
　　水木润天公司的张先生评价说：“清华园面对这个利益时，绝对算得上守身如玉了。”而据进一步了解，清华园房地产公司远不只是在利益面前“守身如玉”，还包揽了“清华SOHO”商铺可能存在的全部风险。
　　“所以我们开创了商铺投资者‘先试后买’的先河。”徐杰说，“这样做就是为了让投资者不承担任何风险，并且预设了相应的收益。”
　　一般来说，3年的时间足够让人们看清一个商铺的投资价值。徐杰所说的“先试后买”，就是清华园将“清华SOHO”分一、二、三年的投资期段，分别给予投资者7%、8%和9%的稳定回报率。在这3个期段，投资者可以“无理由增值退铺”，可以将这部分投资任意切换到清华园其他的任何新项目上，并且额外给予5000元的优惠。此外，清华园还将以公司的资产，与投资“清华SOHO”商铺的投资者签约，实行全程担保。

投资者的眼光
　　他们不需要“开偏方”
　　凡事用心，就会做好。尽管看上去清华园摆出一副“把所有的问题，都自己扛”的架势，但仔细琢磨之后，这些承诺背后，与其说是风险，还不如说是自信心。
　　事实上，清华园在商业地产方面是非常冷静的。首先，“清华SOHO”所处的位置，在历史上也是商业繁华之地，但清华园没有把“清华SOHO”的商业体量做得很大，只有1万多平方米。以金水路和南阳路交会处的人流、物流需求来看，这个体量只能说是小，而不是大。
　　其次，整个“清华SOHO”广场在二期还有商业部分，会以流行百货、高档百货、生活百货作为规划，随着老城区改造带来的变迁，这个地带的商业复兴是指日可待的。
　　清华园充分认识到商业部分必须由专业经营管理公司来统一经营管理，所以采取了统一经营管理的形式，以确保开发商、投资者和经营者各行其道。而引入什么样的业态，则直接关系到投资者的利益保障，关系到是否可以带起商铺的问题。
　　据了解，“清华SOHO”即将引入的业态，一类是品牌西餐、酒吧、咖啡馆，集合成大型综合性餐饮区；一类是健身中心、SPA，集合成娱乐休闲区；一类是语言、音乐、舞蹈等品牌培训基地。
　　应当说，这些业态非常适合“清华SOHO”，而且周边也需要这些业态。对于投资者来说，很重要的一点，是这些业态的附加值都比较高，是很好的租金源。
　　投资商铺的风险底牌，关键看开发商念的是一本什么“经”。比如，明知开发商要当甩手掌柜的商铺，你不要去碰；规划中的商圈中的商铺，你不要去碰；价格被炒得老高的商铺，你也不要去碰。
　　越是有风险的事，越需要中规中矩、按理出牌。除了“做普通老百姓投资得起的商铺”是一个营销创新、突破之外，“清华SOHO”的售铺运作与思考，都称得上严谨。
　　“投资者都是老郎中，我们没必要开偏方。”清华园房地产公司的副总经理王风民说。而何小姐做“包租婆”的理想，完全可以在“清华SOHO”生根发芽了。