房地产行业有个词叫“销控”，说白了就是销售控制，把位置好、户型好的房子先“捂住”不卖，有人买就说已经被人认购了。
    而其实呢——— 待涨价后再卖个好价钱，这也能促进后期的销售，不至于销售后期剩的全是“歪瓜裂枣”。
    “销控”直接导致的结果是买房者想买好房子要花大价钱，甚至有钱也买不到好房子……
    不过，从今天起，房产商的“销控”秘密可是捂不住了，《郑州市商品房认购管理办法》（以下简称《办法》）正式实施，房子到底有没有被人认购，在郑州房地产网（www.zzfdc.gov.cn）能看得一清二楚！

【楼市怪状】

好房子全被人抢先一步
    半个多月走访了4个小区的售楼部，但让李天武疑惑的是，各小区内位置好、楼层好、户型好的房子，售楼小姐全是众口一词：“对不起，那套房子已经有人预订了，要不您看看这套房这么样……”
    郑州市民李天武告诉记者，今年10月初，他就开始看房，一连看了建设路、桐柏路、中原路上的4个楼盘，均遭遇售楼小姐的“婉拒”。
    售楼小姐的解释似乎也“合情合理”：“我们小区是高档社区，买房的人多，好户型、楼层卖得特别快”，“郑州发展太快了，外地人买房的太多，现在剩下的房您不买，可能不到1个月就买不到了”。
房产商造就虚假繁荣
    按常理，对卖东西的来说，谁买都一样，没道理捂住不卖。但那么多看中的房子，全被人抢先一步仅仅是巧合吗？莫非捂住不卖另有原因？“回答正确！”一位已转行的房地产营销策划公司负责人告诉记者，“说好房子被人认购了是营造一种楼盘热销、供不应求的局面，诱导购房者抢购。有些房产商还经常将好楼‘封存’、好房‘冻结’，等待房价上涨，卖出更好价钱。这样做一是可以避免销售后期全剩下‘歪瓜裂枣’，二是也可趁机会向你推荐别的‘有更大优惠空间’的孬房子。”
    他还说，除了售楼小姐向买房者撒谎，房产商还经常会在售楼部设个动态销售栏达到“虚假繁荣”的目的，有的楼盘一开盘，动态销售栏就显示销售过半，咋可能呢？
炒号者掺和分一杯羹
    房产商的捂盘惜售也导致了另一个畸形行业的产生——炒号！
    这位负责人说，很多楼盘采取排号的形式来促进销售，这有几个目的，一是可以预期市场购买力，二是开盘时可雇“托儿”排号营造火爆气氛，三是看起来也比较公平……
    但正是这种销售手段，使“炒号行业”诞生——在房产商捂盘惜售的前提下，好房源少之又少，那也就意味着谁能拿到号，谁就有机会占领那稀缺的好房源，而这个机会，“珍贵得”可以当作商品出售。
    炒号者李女士对此直言不讳地告诉记者：“凭房号能提前选房，不愁买不到好房子，另外，很多楼盘凭号还能在总房价的基础上优惠1万元，买个号再去买房能省不少钱。”
【新政解读】
认购信息要公示出来
    看得出，因为房产商的“销控”，房子认购情况无人监管，让买房者受伤很深。
    今天起实施的《办法》就规定，签订认购协议虽不是购房必经程序（购房人也可以直接签订购房合同），但房产商接受购房者认购时，必须通过联机备案专网，签订统一格式的认购协议，并自动在房管局备案。
    通过认购协议流程图表，我们可以看到：房子有没有被人认购，会在郑州房地产网的楼盘信息表上显示出来。房子有没有被人认购不是售楼小姐一句话说了算的，她说的必须要与郑州房地产网的信息相一致，不一致的话你就可以举报他们了！
一套房最多认购两次
    但问题也来了，如果房产商想“捂盘”，给房管局报假信息怎么办？《办法》规定，认购协议的有效期为15天。在这期间内，应签订正式的购房合同，合同中购房人的信息和房屋坐落信息，必须与认购协议中的信息保持一致。超出这一时间的，认购协议自动解除，协议记载信息自动撤销，房子重新恢复待售状态。
    同时，为防止房产商一直将好房源“捂住不放”，反复签订认购协议，《办法》规定，认购协议不能解除两次以上。认购协议解除两次后，联机备案专网上，将禁止同一套房子再次认购，该套房屋出售时，必须直接签订正式的购房合同。也就是说，房产商即使想“捂”，最多也只能“捂”一个月，一个月后只要没人签合同，谁想买都能买到！
【重大影响】
房价涨速有望放缓
    在房产商“捂盘”的情况下，可以想象到：只要有好房子，过段时间就调高点价格也不愁没人买，但限制了房产商“捂盘”之后，好房源会在销售前期被买走，销售后期没好房子了，房价再涨还会有人买吗？
    新政出台将减缓房价涨速，郑州市房管局副局长梁裕民对此给予了肯定。他说，房价快速上涨的势头肯定会放缓，但从建房成本来看，下跌也不太现实。众所周知，郑州今年“地王”频出，土地成本越来越成为房地产成本的“大头”，此外，对房产商来说，人力、税费、营销等方面成本也是有增无减。他还表示，新政将首先在郑州市区实施，随后再向5市、1县和上街区推广。
■四问新政
【一问】如何保证楼盘信息及时可靠？
    梁裕民解释，对于认购数据，是认购人在售楼部签过认购协议后，实时传递过来的，在房管局登记备案后，会在第二天进行更新。“有点类似于银行分理处和飞机票、火车票销售网点”，“从签合同到房管局获取数据，联机备案的时间差别不到1分钟，绝对及时、真实、可靠”。
    楼盘信息表中的其他数据，也都是根据备案情况得到的，郑州凡是2004年8月后取得预售许可证的小区，目前均已加入了联机备案系统，购房人可以随意在网上查询。
【二问】房产商不守规矩如何处罚？
    梁裕民说，房管局发现房产商有异常或有群众举报，一旦发现，严惩不贷。“必要时将暂停违规房产商房产交易手续办理，暂停其在房管部门所有的手续审批。”
    梁裕民表示，欢迎新闻媒体和社会群众监督、举报“不守规矩”的房产商。郑州市房地产监察支队举报电话：（0371）67182966、67182968。
    今后，郑州市房管局将会同国土、建设、规划、工商、物价、执法等相关部门，完善各项制度，建立房地产违规、违法的联动机制。
【三问】如何防止改签购买合同？
    据了解，有些房产商还通过自己卖自己买来进行“捂盘”——自己签订购房合同，等有买家时，以购房人要改签合同为名，再到房管局改签合同，避免了当作二手房出售，少交税费。那么针对这种情况如何防止？
    梁裕民说，起草《办法》时，他和工作人员曾到一些售楼部暗访，发现这种情况非常普遍。针对这一情况，《办法》规定，一个小区内，购房合同解除总量，不能超过预售证上登记房屋总套（间）数的10%。
【四问】会不会查处没预售证就排号？
    梁裕民说，房产新政针对的是已取得预售许可证的小区，目的是防止房产商捂盘惜售、社会人员炒卖房号。而在没正式取得预售许可证之前就做广告、排号等预售行为是房地产企业经营需要和销售惯例，房管局不会主动查处，但是，如果有市民投诉有房产商未取得预售许可证，就收取VIP定金、排号费的情况，房管局肯定会去查处。
■提醒一下
楼盘 “家底 ”全在网上
    以后您买房，可先登录郑州房地产网，点击网页右侧的“商品房销售动态（楼盘表）”，查看具体小区的档案，再到售楼部实地看房、签订协议。
    在郑州房地产网，除了可查到某套房子是否被人认购、购买，还能查到楼盘的楼号、建筑结构、层数、房号、用途、户型、建筑面积、拟销售价格等。已认购、已销售、未销售及被查封房屋，将用不同的颜色显示。同时，小区的规划平面图、建筑分层平面图，以及房产商的“五证”等信息也会显示。【相关评论见A05版】