核心提示 除了停车难外，小区停车费的问题，也让不少业主头疼。令业主们感到迷茫的是，停车位的产权到底如何界定？停车费到底该怎样收？法律究竟是怎样规定的？如果需要收取，收多少才算合适？
    10月1日起实施的《物权法》，对小区停车位归属和收费问题作了规定，但由于规定不具体，业主和物业服务企业仍然各执一词。
    作为停车位之惑系列报道的最后一篇，我们请郑州市房管局、物价局的工作人员和物业方面的专家，为您剖析小区内各种停车位的产权归属，以及收费标准和停车费的用途。
【业主】
看完今报报道有所感悟
   “今报停车位之惑的报道，切中了小区管理中的要害，是业主们关注的一个焦点问题。”昨天，郑州一家网站的经理陈先生给记者发来一份《停车位之感》的短文，谈了自己的看法。买了房子以后，陈先生最先接触的是绿地面积、用途问题，随后是住宅采光权问题，现在则是停车位的问题。
    陈先生认为，对于许多小区普遍存在的停车难现象，应该由开发商解决，而不应由业主承担。资源紧张造成的停车位价格暴涨，会给小区安定带来不利因素。希望政府能出台相关规定，保障居民的停车权利。
    连续三天的报道，记者接到了几百名读者的电话，这些业主对停车收费的看法，也明显分为两个阵营。
    大部分有车的业主认为，地上道路停车位和地下公共停车位都是属于业主，物业公司不该收取这两种停车费。
    没车的业主则认为，停车费应该收，否则小区内乱停车的现场太严重，但物业公司收取的费用应属于业主所有，用途应该在小区公示。在一些停车位特别紧张的小区，也有一些有车族支持收取停车费，“起码能保证有一个属于自己的车位”。
【物业】
用在啥地方，物业有说法
    “汽车在外面跑，政府收养路费；在小区跑，也会损坏小区内的道路。”一位物业公司的副总认为，可以用停车费维修损坏的道路，否则，使用维修基金的话，不仅程序复杂不方便，对没车的业主也不公平。
    “目前小区停车费的收取，很大程度是弥补物业费的缺口。”省物业商会副会长、河南万厦物业管理有限公司总经理周叶说，郑州市的物业收费政府指导价，标准还是1998年制定的，至今没有调整过，物业公示的压力很大。与当时相比，郑州市的最低工资标准都已经从240元/月调整到了目前的650元/月。
    周叶认为，小区停车费使用上可以采取“三分制”，“取之于业主，用之于业主”，即停车费的使用，三分之一用于小区举办文艺体育等公益活动；三分之一用于小区道路等公共设施的维修；剩下三分之一用于支付物业工作人员的工资。
【标准】
郑州停车收费有标准
    “郑州市对小区车辆停放，早就制定了收费标准。”郑州市物价局有关负责人说，2004年8月1日，《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》开始实施，与其同时实施的附件《郑州市普通住宅区车辆停放服务收费标准》（以下简称《标准》）则对此进行了具体的规定。
    依据《标准》，机动车在小区地下停车场的车位使用费收费标准为120～160元/辆/月，扣除人工、损耗等物业服务成本后，收取的停车费用主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
    这位负责人表示，《标准》仅规定了小区地下停车场的收费标准，没有规定地上道路停车位的收费标准，因为这类停车位收费由业主和物业服务企业商定。目前，郑州小区道路停车位收费标准一般为40～50元/辆/月。
【释疑】
停车收益按产权划分
“‘谁投资、谁受益’是一项基本的划分准则，应当按产权归属确定停车收益到底归谁。”郑州市房管局物业处处长陈守义说，目前，小区停车位大致可分为3种情况：
    1.道路停车位：10月1日起实施的《物权法》明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
    根据这一规定，小区内道路、楼宇之间的空地，属于全体业主的分摊面积，为全体业主共有。因此，小区道路停车位的产权属于小区业主共有，是否收费也由业主说了算。但在目前，较好的做法是全体业主委托给物业公司，由物业公司负责管理，再于每月将所得进行明示并公平分配。具体到费用如何收取、是按市场价还是给业主优惠价、这笔费用怎么使用……可以由全体业主协商。
    2.有产权的停车位：也叫独立车库，业主有单独的房产证，像拥有房子一样，拥有车库的所有权。这种车库，在小区建设之前就有专门规划，可以在地上，也可以在地下，这也是目前唯一能取得房产证的停车位。这类车位的业主，只需向物业公司缴纳一定的停车位物业费或管理费，具体标准由业主和物业公司自行约定。
    3.地下停车位：《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
    这一条文实际上有利于开发商，因为只有在开发商与业主未对车库归属作出约定时，车库才推定为业主共有，但开发商掌握了主动权后，为了使自身利益最大化，不可能让“业主共有”的条文发挥作用，肯定会在合同中约定归开发商所有。
    明确了地下停车位实质上归开发商所有，收益分配就简单了。目前，郑州开发商所有的地下停车位，除了极少数车库样子的停车位单独有房产证外，绝大多数只能在政府部门备案，不能取得专门颁发的“房产证”。从法律上来说，开发商并不能出售此类停车位的所有权，只能将停车位向业主“出租”。
    河南恒明律师事务所栗九林律师认为，目前郑州很多开发商出售的停车位，实质上都是卖停车位的“使用权”，并不是出售“产权”。因此，这种“出售”实质上属于“出租”，属于一种租赁合同，而《合同法》规定，租赁合同的最长年限为20年，超出部分不受法律保护。这也意味着，这种“变相”出售的停车位，一旦因为物业公司更替，将来很可能出现纠纷。
【专家】
收益半年公示一次
    按照物业公司的说法，停车位收费现在主要用于弥补物业费过低的亏损，但是如果将来政府调高物业费标准，或者一些并没有执行物业收费政府指导价的小区呢？
    河南省物业商会会长于阳认为，按照国家规定，所有商品都应当明码标价，对于服务业来说，就是要进行收费公示。
    一般情况下，物业公司每半年应公布一次小区因物业服务所产生费用的明细单，其中一部分就应该包括属于全体业主共有的停车位收益。“知道收益有多少还不够，从利益上看，更重要的是如何管理这些收益。”陈守义认为，扣除物业管理成本外，停车收益也是一些物业公司非法侵占业主权益的项目之一。“停车位的收益，应通过立法或政府出台文件，明确用于维修小区道路，这样更有针对性。”陈守义表示，从现实情况来看，由于业主委员会不具有法人资格，因此业主大会、业主委员会可以委托物业公司代为设立单独账户。
    账户内的资金如何使用，应当由业主委员会决定，物业公司可持相关凭证报销。
【算账】
停车位，买划算还是租划算？
    对车主来说，车位紧缺、价格大幅上涨并不是什么好消息。车位究竟买划算还是租划算，也成为购房者的新烦恼。
    河南省物业商会会长于阳为有车的购房者算了一笔账：目前，按照物价部门的标准，郑州住宅小区地下停车场每月租金不超过160元，这样算下来，一年的租金最多1920元，十年是1.92万元，三十年为5.76万元，七十年为13.44万元。
    与住宅相同，停车位的使用权一般也是七十年，目前，普通小区的停车位售价在6万～8万元，高档小区则在10万元以上。
    于阳认为，从数字上看，一个停车位要三十年才能收回成本，比较正常。业主可以根据家庭的承受能力，决定租车位还是买车位。但可以预见的是，小区停车位今后将越来越紧张，停车位租赁价格上涨的可能性也越来越大，因此，建议有车族在经济条件允许的情况下，购买停车位。“但停车位的成本很透明，政府今后肯定会出台相应的规定。如果作为一种投机手段，想通过停车位炒卖挣大钱，可能性不太大”。于阳说。
■记者手记
    在全国的房地产版图上，郑州连二线城市都算不上，但今年在这里上演的一切，与北京、广州、深圳等一线城市一样疯狂，小区的停车位价格，像“火箭”一样向上蹿升。
    “一个不足7平方米的停车位，售价24万元。”这是郑州优胜路某小区的天价停车位价格，这是一个让城市都觉得“疯狂”的价格。在郑州，24万元的价格，可以在郊区买一套80平方米的商品房。
    理性看待这一问题，我们不应抱怨政府部门规划的停车位太少，在土地紧张的大背景下，在城市低收入家庭住房尚无法得到保障时，为了一部分业主的停车需求，去大规模建设停车位，并不符合实际。
    行政手段不现实，通过市场手段、价格杠杆，能否解决停车难的问题？记者同样感觉效果不会好，盲目的涨价，只会让更多车主停不起车，使乱停车的现象更严重。同样，停车位的投资者也不应受到谴责，毕竟，投资需求旺盛的停车位，也是一个不错的选择。
    但停车难又是一个事关民生的问题，如何解决这一矛盾，是对政府智慧的一个考验。或许，尽快完善政策法规，督促停车位规划落实，规范停车位出售条件，以解决现在产权不明晰、租售转让秩序混乱的问题，并调动社会资源，通过兴建立体停车位等手段增加停车位供给，才能缓解停车难的问题。
    当然，要从根本上解决这一问题，政府应该加大对公共交通的投入，改善目前公共交通运营的条件，让准备买车的业主切实感受到 “坐公交，就是比开车快”！
□今报记者 王献军/文 范新亚/图