□今报记者王献军\文邱琦\图
    2007年12月26日上午，滨河花园和湖光新苑（一期工程）两个小区同时开工，这是郑州公共住宅建设投资有限公司（以下简称公共住宅公司）组建以来，开工的第一批保障性住房小区，这两个小区将提供1838套经济适用房和732套廉租房。
    郑州的保障性住房建设模式，在郑州甚至全国引发了广泛关注。从功能定位来看，公共住宅公司更多地借鉴了香港的公共房屋（以下简称公屋）制度。作为建设部的首个试点工程，郑州“公屋模式”要想为其他城市树立一个样本，公共住宅公司还面临不少挑战。
【模式诞生】
国家试点缘何“落户”郑州
    并非全国房地产一线城市的郑州，缘何会成为这次保障性住房建设的试点？这还得从廉租房建设上说起。
    去年4月份，国务院发展研究中心、国家开发银行等部门有关负责人齐赴郑州，调研廉租房资金优惠贷款计划。这些负责人在座谈时提出，希望郑州市成立非营利性机构，在获得国家政策性优惠贷款的同时，承担廉租住房和经济适用房建设及老旧住宅区改造任务，并探索保障住房建设和管理的新模式。
    7月26日，经过多方考察、反复讨论，郑州市政府宣布组建公共住宅公司，对郑州市住宅市场实施积极干预。在郑州市政府的支持下，公共住宅公司确定了滨河花园和湖光新苑小区两个项目，并进行了规划设计、拆迁安置、招投标等开工前期准备工作。
【四大挑战】
挑战一：管理制度如何透明？
    在香港的公共房屋体系中，政府成立了法定机构——香港房屋委员会（以下简称房委会），处理策划、建筑、投标、商业楼宇、财务及资助房屋等事务，制定和推行公共房屋计划。房委会下辖各小组，还广泛邀请各界人士，确保房屋政策能反映社会不同阶层的意见。
    郑州公共住宅公司为国有独资公司，拥有完善的企业法人治理结构，并实施董事会领导、监事会监督下的总经理负责制。据介绍，为保证监管透明，公共住宅公司董事会由市房管局相关人员组成，监事会由专家、人大代表、政协委员、社会知名人士和企业家组成，监事会主席、副主席分别由主管城建的人大常委会副主任和政协副主席担任。
    但是，如何让管理制度公开透明，仍是不能回避的重要问题。
挑战二：土地供应怎么保障？
    在香港，公屋建设用地均是政府免费划拨，尽管香港寸土寸金，但政府仍然订立了一套拨地准则，决定商品房和公共房屋的比例，集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。
    郑州土地虽不能用寸土寸金形容，但现实是，土地收入已成为地方财政收入的一项重要来源，政府是否愿意舍弃高额卖地收入成为关键。公共住宅公司的一位负责人向记者坦言，由于分属两个部门管理，土地是困扰公共住宅公司规划布局的一个难题，比如在位于郑州市核心区域内的金水区，就迟迟不能确定具体项目。
    另外，香港公屋多建在交通便捷、生活配套齐全的区域，甚至和一些公屋一路之隔的就是豪宅。但郑州与内地其他城市一样，经济适用房多建在环线外，交通条件相对较差，保障住房位置如何确定，考验着地方政府的智慧。
挑战三：房屋分配能否公正？
    公共住宅公司建成的房子，怎样提供给真正有需求的家庭，是政府面临的一个棘手问题。
    在个人信用体系比较健全的香港，公屋准入门槛及后期监管方面都有严格规定。准入方面，多渠道审查，确保分配公正。实行轮候制，并且轮候不会超过3年。监管方面，租户须定期申报家庭收入及资产，若提供虚假资料，将面临法律严惩。
    将来，公共住宅公司建成的经济适用房，将统一摇号销售。然而，由于政府资源有限，未来郑州廉租房肯定会出现排队等候的问题，在个人信用体系尚不完善的情况下，政府将很难辨别出真正的低收入者，如果管理不严，又会给特权阶层权力寻租的机会，损害低收入家庭的利益。
    因此，如何增加房屋分配的透明度，尽可能地使有限的政府资源公正分配，是对政府执政能力的考验。
挑战四：财政负担能否承受？
    充足稳定的资金是香港公共房屋成功发展的必要条件。由于租金较低，公屋运行需要巨额补贴，香港政府的财政支出中，有6％～7％用于公屋的建设、维护与运转。
    但处于快速发展中的郑州，在众多项目缺少资金的情况下，政府想补贴“公屋”发展，会不会心有余而力不足？据了解，公共住宅公司目前注册资本1亿元，此外还有郑州市商业银行、国家开发银行的优惠贷款。经济适用房可以保证盈利，但廉租房、周转房、农民工公寓的建设，却是纯投入，需要政府提供大量资金支持。
    郑州市有关部门负责人称，公共住宅公司有详细的贷款及还款计划，不会造成额外的财政负担。将来，经济适用房建设的盈利、小区商业用房的出售以及廉租房、农民工公寓的租金，完全可以维持公共住宅公司的运行发展。
【积极探索】
保障住房建设的郑州“新政”
    几乎在公共住宅公司组建的同时，郑州市政府也先后下发了两份文件，强制要求在经济适用房小区中配建廉租房，在城中村改造中配建廉租房。
    按照要求，今后，每个新建经济适用房小区中，将划出5％～8％的住房作为廉租房房源。这种将廉租房和经济适用房小区“捆绑”的方法，也得到了建设部的肯定。有关负责人表示，这种相对集中安置的建设模式，便于对廉租房家庭帮扶照顾，又可避免由于提供住房太分散而造成的政府管理成本上升，同时，借助经济适用房小区统一建设，还能提供设施完备、配套齐全的居住条件，节省廉租房建设资金。
    同样，在城中村改造时，开发商和城中村村集体要拿出5%～10%的简易装修房，按照每月每平方米5元的租金标准，出租给辖区政府，作为过渡性廉租住房房源，给住房困难户租住。目前，这一规定已作为城中村土地公开出让的前置条件之一。如果开发商、村集体在城中村改造规划中不做出这样的承诺，各区政府将不予审批该城中村改造项目。
【各方期待】
市民：不能成为面子工程
“终于等来了政府盖房子的好消息，盼望滨河花园和湖光新苑尽快摇号。”——网友“发愁房子”“发愁房子”参加了3次经济适用房摇号，都没有“中奖”，他希望公共住宅公司能快建房、多建房，让需要的市民都住上便宜的好房子。“发愁房子”发在郑州市房管局网站上的话，引起不少市民的共鸣。
    据记者了解，郑州市经济适用房开始摇号以来，已先后提供了5530套经济适用房，但面对巨大的需求仍是杯水车薪。2007年7月，经济适用房申购报名工作停止，除国家调整政策外，人多房少造成的中奖率偏低也是一个重要原因。“市场上房子租金太贵，希望政府的廉租房能先竣工，尽快搬进去。”郑州市管城区的居民刘先生，可以享受廉租房政策，但目前由于政府“无房可租”，只能每月向刘先生发放租金，让他自己租房。在公共住宅公司建设的小区，经济适用房、廉租房的比例约为7∶3，这么大比例、规模的廉租房，也是郑州市首次开建。
    尽管多数市民看好公共住宅公司，但也有一些市民表示，建成的房子应该真正分配给需要房子的困难家庭，不能成为面子工程，更不应成为特权人群牟利的工具。
政府：希望改变房产市场心理预期
“多建经济适用房和廉租房，搞好低收入住房困难家庭的住房保障，就是政府应该承担的责任。”——郑州市房管局局长王广国
    公共住宅公司的职能，包括建设经济适用房、廉租房、周转房、农民工公寓等保障住房，以及对一些烂尾楼、产权不清的“问题楼盘”进行托管改造，对“城中村”进行改造，对老旧住宅小区的配套、升级和改造。“干的是开发商不想干的活儿，为的是让老百姓住有所居。”王广国说，市场“无形之手”起主要作用，政府作为“有形之手”，关键时候也该发挥作用。房子问题关系国计民生，纯市场行为不完善的地方，政府就进行完善和补充，做市场行为不愿意做的事。
    王广国表示，供求不平衡是住房价格攀升的重要原因，加大经济适用房、廉租房的供应量后，将分流一部分商品房的购房者，改变房地产市场心理预期，让一些家庭暂缓购房计划，起到平抑房价的作用。
开发商：期待参与保障住房建设
    “单靠公共住宅公司建房，肯定不能满足低收入群体巨大的住房需求，郑州有钱没地的开发商，应该积极与政府沟通，参与保障住房建设。”——省住宅产业商会常务副会长、秘书长赵进京
    作为河南房地产开发企业的“娘家”，赵进京也充分肯定了公共住宅公司的组建。但是，他认为，单靠公共住宅公司一家企业，肯定无法满足住房保障的巨大需求。
    赵进京算了一笔账，未来3年内，公共住宅公司最多可以开发100万平方米的住房，就算全建成经济适用房，也无法满足现在已经申购报名的2万多户家庭的需要，更不用说规划“扩容”上万户的廉租房了。另外，这3年郑州至少还将拥入90万的“新市民”，保障住房的需求量也非常大。
    赵进京说，现在郑州很多有钱但拿不到土地的中小开发企业，应该积极参与政府主导的住房保障体系建设，这不仅是社会责任的体现，更是生存发展的必需。同时，政府也应该出台政策，鼓励开发商参与保障住房建设。
    对此，郑州市房管局局长王广国也表示，公共住宅公司不会搞垄断，开发商如果想参与经济适用房建设，政府也非常欢迎。
    但是，对于公共住宅公司的组建，还是有不少开发企业非常担忧。一位不愿透露姓名的小型开发企业老总认为，政府成立公司盖房子，不免出现既是运动员又是裁判员的情况，形成政府职能的错位。同时，由于政府掌握着土地等大量资源，如果以这种特殊的身份加入市场，肯定会损害企业的利益。