郑州首批物业公司今安在？

    1981年3月10日，中国内地第一家物业管理公司——— 深圳市物业管理公司诞生。这家公司的成立经过了深圳市编制委员会的审批，“属局科级企业单位，定员十名，由房地产管理局领导”。
    1994年8月份，河南省第一家注册的物业公司——— 河南建业物业管理有限公司成立，它的身上不再有政府的影子。
    2003年9月1日，中国第一部物业管理法规《物业管理条例》颁布实施。
    2003年11月，全省第一个业主委员会在中方园小区成立。
    2007年5月10日，中方园业主仁先生因为拖欠物业费被物业公司告上法庭。
    2007年5月7日，郑州市房管局公示了《郑州市物业管理招标投标管理办法》（征求意见稿）。《办法》规定，开发商应与物业管理分离。这意味着,房地产商与物业公司之间的“父子关系”将被强制终结。
    20多年来，在房地产商控制物业的语境下，物业公司不可避免地成为业主们的天生冤家，矛盾、冲突甚至暴力事件屡有发生。
    作为千千万万个生活在社区中的个体，我们必须要问一下为什么这种状况屡屡发生？业主自治还缺乏什么样的土壤？这就是我们推出这期专题报道的初衷。

    郑州市第一批物业公司始建于上世纪90年代中期，距今已有10余年历程。那一批有80多家，有的几经沉浮还在坚持，有的无力回天已不复存在。在“社区社会”已初露端倪的今天，这批物业公司的成长经历中颇多风雨，而它们的生存状况，也代表了郑州物业市场的发展变迁。如今，我们选择了首批物业管理公司中的代表，发掘它们10余年的成长历程，寻找背后隐藏的利益纠葛。

【台胞小区】    一个谁也不愿意碰的烫手山芋

    上个世纪90年代的台胞小区是郑州第一代有物业公司管理的大型小区，它当时可谓是郑州地产的香饽饽，吸引了郑州市不少高端人士的青睐。然而十年过去后，郑州市数百家物业公司没有一家愿意接手管理该小区，三栋楼房独立于小区之外自建管理组织。
    谢师傅是台胞小区第一批业主，在台胞小区居住了13年，看尽了物业公司和业主的分分合合。老人伤心地说，要是只鸟他早就飞走了。“从2000年开始，这里就没有消停过，不是停水，就是停电，业主要赶走物业，物业就耍阴招坑业主。”老谢说，2003年，物业借口管理成本太高要提高电费，竟然每度电收取1.2元。小区里的业主不服气，用不交物业费进行抗议，换来的是大夏天一个多月的停水停电。
    至今，小区里的宋先生一提起这件事还气不打一处来。因为那一年他儿子正好考大学，是点着蜡烛复习赶考的。“孩子眼睛被蜡烛熏得红红的，而且整个楼断水，我们实在没有办法就在楼下打了一口水井，每天提水喝”。
    2005年，台胞小区的业主自选成立了第一届业主委员会，提出辞退管理小区十年的台兴物业。“这个物业公司是开发商的公司，业主把对开发商的怨言也转嫁到了物业头上。”台胞小区所属的航海中路社区刘主任告诉记者，台胞小区从此更加混乱。
    不仅卫生没有人清扫，而且小区没有安全保证，盗贼成群结队到小区行窃。由于物业已经被撵走，业主委员会只能重新招聘新的物业管理单位。可新到的物业公司仅仅在小区干了一个月，就经营不下去悄然隐退。
    刘主任说：“他们都解决不了开发商遗留的尾巴，业主也因为房屋漏水等问题坚决不交管理费。”刘主任告诉记者，业主委员会委员在新物业接手后也纷纷离去，也没有起到协调作用，后来又成立了新的业主委员会，不过此时已经没有物业公司敢来竞标了。
    在台胞小区内记者看到，最南端有三栋楼房被焊接的铁门隔离出去，负责管理这个小独院的齐老太太是楼院长，她告诉记者，他们原本属于台胞小区，但不愿意参与业主委员会和物业的争斗，在2006年5月份独立出来自我管理。“我们这三栋楼住的多是中国银行的职工，现在我们称这个院为中行家属院。”齐老太太说，现在台胞小区也没有物业，业主委员会委员后来也解散了。即便不解散也没有物业公司愿意招标进入小区。她指着一片荒芜的草地说，原本这里要建健身中心，自从台兴物业走后，这里的工程也搁置了。

【建华小区】小区老同志成了物业“护卫军”

    建华小区是郑州市第一家建立夕阳红巡防队的小区，现在这里的老人终于可以卸下夜巡装备了，因为他们重新有了物业。谈起没有物业的日子，很多业主直感慨那段日子不堪回首。
    建华小区业主委员会刘清富主任介绍说，建华小区建成于2000年，有20栋楼，拥有1000多户居民。刚开始使用的是开发商的物业公司。“说实在的，物业公司是替开发商背了黑锅。”刘清富说，他们这个小区是铁路局的房改房，刚建成时是郑州市的示范小区，不少领导都来参观过。“小区2001年成立了第一届业主委员会，那是一个自选委员会。但总是跟物业顶牛。”刘清富告诉记者，由于房子本身质量的问题，居民开始不交物业管理费，业主委员会决定将原来的物业辞退。经过半年多的“抗争”，2002年第一届物业撤离了小区。然而业主委员会并没有对外招标新的物业，管理小区的重任一下落到了社区身上。
    当年的老社区主任李爱华告诉记者，社区只能找来一个清洁工，每户业主按月收取5块钱的垃圾清运费。“很多人还不交卫生费，我就像追债一样天天上门找业主。”李爱华回忆说，那时小区的广场变成了垃圾山，荒草疯长。
    2003年初，一批老党员组成了一个“夕阳红”巡防队。“没办法，我们轮流值班。”在小区门口晒太阳的李老先生说当年他还值过班。他们每人发一个手电筒，一个袖标，到了晚上几个老头或老太太就在小区来回巡逻，看见不法分子就大吼一声。他说，他们那个队年纪最大的已经75岁了，最小的也64岁，“都是党员，尽点义务”。
    然而老年人治安效果甚微，天气一有变化很多老人就无法正常值班。“最后市领导看不下去了，我们在房管局的支持下，2003年12月6日成立了第二届业主委员会。”刘清富说他就是那时候当选主任的。
    2004年4月1日，在新一届业主委员会的招标下怡心物业进入了小区。物业公司崔经理说，那时他们知道建华小区以前发生的事情，心里也没谱，所以只签订了一年的合约。里面约定，要是干得好就继续，要是干不好就走人。“为了清扫垃圾，我们总公司都出人了，重新给小区建了暖气管道，改造污水管网，增加小区安防监控。”崔经理说业主委员会给了很大的支持。
    记者了解到，建华小区重新有了物业后，地产升值了一倍之多，偷盗现象从根本上得到了治理。今年怡心物业和建华小区的合约就要到期，但是业主委员会表示他们将会和物业续签合约。

【金祥花园】让“外来和尚”也没辙的“郑州难题”

    郑州金祥物业管理有限公司（简称金祥物业）成立于1998年，在近10年的管理过程中，经历不少风波，甚至还请过香港公司协助管理，虽然现在依然在经营，但其负责人表达了自己的忧虑：如果目前情况不改变，物业撤出小区将不可避免。
    金祥花园于1998年5月开盘后，同年7月成立金祥物业。据该公司的王经理介绍，当年郑州大大小小的物业公司一共七八十家。和同时期其他公司一样，金祥物业和开发商也是上下级关系，并且是试探着开始自己的物业管理之路。
    作为郑州行业内资格较老的“老物业”，王经理介绍起自己公司的经历时颇多感慨：“最早那批物业公司并没能全部存活到今天，金祥物业发展到现在，也只是在维持现状。”“我们对物业有很多不满之处。”市民孙先生是金祥花园的业主，他认为物业公司在管理上有很多不到位的地方。“绿化管得不好，水池里的水是干的，车库被承包给个人经营……”除了这些，孙先生说，就连他们楼下两个单元之间的空隙都被人搭上遮阳伞，封上门成了一个独立的小空间，然后在里面做饭，而这些问题，他们都向物业反映过，却没有得到解决。
    对于业主的抱怨，王经理说自己也有苦衷：“小区有1000多户，3000多人，物业费连60%都收不来。”他表示，没有资金，养不活人，管理自然有难度。
    而小区内的部分业主则觉得，管理跟不上，物业费交得没理由。“物业不办理出入证，谁都可以进出小区，到了晚上小区内不但停的有私家车，连客车、货车都有，这么多车把路轧坏了，将来还得我们出钱修。”业主刘先生说。
    事实上，金祥花园还曾在郑州领风气之先，2000年5月，金祥物业从香港一家物业管理公司请来顾问，为自己的公司做技术指导。“当时做物业比较早，本地都没啥经验，是摸着石头过河。把港资物业公司请来做顾问的，我们是郑州第一家”。这一举措让金祥物业的王经理比较得意。
    但是，即使拥有这样的背景，金祥物业和业主之间的纠纷也几起风波。其中，因为天然气安装的事情，双方的关系一度闹僵，到现在尚未解决。这引发了该小区的另一个特色现象：社区进驻小区充当“调解员”。
    在该小区办公的红云社区工作人员称，2004年10月，社区进驻到金祥花园，而其中的原因就是当时业主与物业之间的矛盾引起政府重视，他们进来起协调作用。
    尽管有香港公司的“经验支援”，有社区进驻调和矛盾，但王经理谈起前景还是不乐观，他分析说有几个因素制约着物业发展。首先是开发商遗留的问题比较多，这样业主容易把怒气转到物业身上。其次是郑州物业收费较低，而且收不全，“差不多每个物业都面临这问题，没经费养不了人，只能让开发商补贴”。
    在王经理看来，市场重新洗牌，由业主自己招标选物业将是最后的出路，“台胞小区就是个例子。郑州物业市场走这条路是早晚的事，公开招标选物业是不可避免的”。

中方园多年“内乱”寻根溯源

  春暖花开之际，郑州中方园小区再次冲入公众视野，5月10日，中方园小区业主任先生拖欠物业费一案在郑州金水区法院开庭审理。
    没有这场官司，中方园小区也是舆论的焦点，省内第一个成立业主委员会的小区；第一个“罢黜”老物业，自选新物业；第一个业主起诉业主委员会的小区……而这场官司使中方园小区又成为省内首个物业起诉业主的小区。
    伴随着中方园小区许多标志性的“第一”，是小区业主和物业公司博弈的步步升级，这也使它成为郑州物业管理和社区发展等方面的一个典型样本。

【第一幕】中方园“先吃螃蟹”自选物业公司

    2001年，郑州北环，占地1000亩的中方园小区开始陆续交房。
    这是个比较吸引人的小区，小区有鱼塘、喷水池、大型游乐场，还有餐馆和商业街，而配套的小学、中学、医院等生活元素也都具备了。和当时郑州其他小区一样，中方园小区的物业由开发商下属的天伦物业管理。
    第一批入住的业主马先生回忆说，自己搬进来时，发现邻居都是律师、公司经理等收入高、学历高、讲道理的人士。他满怀希望地以为，自己住在这样的社区，未来的生活会是和谐、幸福的。
    但是，和物业公司相处时间一长，有业主发现，相对于某些小区，天伦物业的卫生保洁做得不好。不好到什么程度？业主张先生说：灌木丛有垃圾，小区道路打扫得也不及时……
    于是，部分业主采取了不交物业费的方式来表达自己的不满。他们的理由是，公司没有提供相应的服务，我当然不能交钱。不交物业费，物业公司当然不愿意，开始和业主们交涉，但业主们的态度很坚决：你的服务不到位，我就是不交钱。
    2003年9月1日，《物业管理条例》开始施行，其中包括成立业主委员会等条款。中方园小区的业主们很受鼓舞，不少业主开始张罗着召开业主大会，更好地维护自己的权益。11月，业主委员会成立。之后，业主委员会到郑州市房管局备案。就这样，中方园小区成为省内首个成立业主委员会的小区。
    当时的业主委员会筹备组组长卫增炎说：“尽管完成了合法化手续，却没有真正合法的选举程序，大部分业主都不知道有这回事。”
    业主委员会成立后，呼吁更换物业公司。此时，不交物业费的人数增加到40%。按照惯例，物业费收到80%以上物业公司才有利润。在业主委员会、物业公司的对抗下，小区内的卫生、绿化等状况逐渐恶化。
    为解决中方园的问题，2004年12月27日，中方园小区在庙李镇政府主持下举行公开招标大会。参与竞标的有天伦、中房、圆方、聚源、新世纪5家物业公司。评委共5位，有政府官员、学者和业主代表。
    最后，中方园小区业主委员会选出郑州圆方物业公司作为“定标人”，从而取代了“老管家”天伦物业。
    主持招标的郑州市物业协会副会长兼秘书长武凤翔说：“这次物业公司招标，不但在郑州物业管理史上是第一次，也在全省开了先河。”

【第二幕】说得好做得差，中方园再撵物业公司

    圆方物业为何能中标？业主马先生说，这要得益于他们在招标现场的优异表现。媒体对此做了详细的记录：
    评委问道：“小区内的重大财产丢失，业主认为是物业公司管理不到位所致，要求赔偿，您怎样看待这个问题？”
    天伦公司的负责人答：“物业公司的职责是协助公安机关破案，赔偿应是保险公司的事情。”
    全场默然。
    然而，圆方物业公司的负责人答得十分干脆：“如果的确是我们服务不到位造成业主的重大财产丢失，我们全额赔偿。”
    台下响起一阵热烈的掌声。
    评委问圆方物业：“如果你们公司中标的话，如何安排小区的下岗职工，能安排多少？”“我们圆方物业公司从创建以来，聘用的员工主要是下岗职工。如果我们中标，小区内的下岗职工凡符合条件，全员安排。”
    台下掌声再次响起。
    说得漂亮的圆方物业公司一进驻，的确让业主们眼前一亮，垃圾不见了，业主的自行车、电动车也被他们擦拭得干干净净。因此，不到两个月，物业费的上缴率在90%以上。但这种良好关系只维持了3个月。
    业主们很快发现，圆方的保洁人员逐渐减少，小区环境随之变差，单元门口的垃圾没有人收，灌木丛里又有了垃圾，丢失自行车、房屋漏水和水管破裂而圆方未尽到维修或联系维修的义务等问题也出现了。
    因为怀疑业主委员会和圆方物业有勾结，2005年3月17日，中方园小区24名业主走上法庭，状告业主委员会，要求法院确认其与圆方物业签的物业服务合同无效。这成为省内首例业主状告业主委员会的案例。
    法院审理后认为，24名业主不能代表全体业主，没有支持他们的诉讼请求。
    2005年10月13日，因收取道路维修基金发生冲突，中方园业主王先生的汽车被值班保安“破相”。之后不久，王先生遭到几个不明身份的年轻人殴打。
    业主张先生说：“为了收物业费，圆方先是来软的，在小区发布告示：‘我们是下岗职工，希望业主们给口饭吃。’但业主们说：‘你们是服务公司，又不是乞讨的。’圆方一看，软的不行，就开始来硬的。保安三五成群，敲业主门强要物业费，这样冲突就发生了。”
    2005年11月8日，河南电视台接读者报料，反映圆方保安为要物业费打业主。记者到小区采访时，遇到手持木棍的保安集体殴打，记者血流满面。
    2005年11月14日，圆方物业发布公告，退出小区。从此，一个4000户居民的小区陷入无人管理的境地。

【第三幕】业主拉旗占“山头”，小区一分为二

    圆方撤走，业主委员会急聘新的物业公司，但一些业主对业主委员会的合法地位提出质疑，其中有6个活跃分子，号称“六君子”。“六君子”之一的陈升飞是名律师。他说：“要想让小区摆脱困境，必须首先罢免现在的业主委员会，成立真正代表广大业主利益的新业主委员会。”
    为此，他们起草了《致中方园小区业主同胞书》，呼吁业主自治。但是，就在他们“密谋”召开全体业主大会时，却有业主提前行动了。
    2005年11月19日，中方园小区门口、阅报栏以及许多住户门口，都被人张贴了《致中方园全体业主的函》以及关于罢免原业主委员会成员重新选举的征集书，上面呼吁：“最后的机会，让我们行动起来，自己拯救起来。”
    2005年12月7日，西区第二届业主委员会的9名候选人在该小区进行为期7天的公示，从中确定其中7人作为业主委员会委员。“第二届业主委员会的选举，都是有严格的程序，并完全符合《物业管理条例》规定。”中方园社区主任张兴林介绍，中方园小区东区业主委员会换届选举，因为牵涉提前换届，是委托社区全程进行的。
    此次选举，首先选出单元长，其次由单元长选举楼长，最后由单元长和楼长组织业主召开业主大会。“东区共有2000多名业主，1000余人参与投票，其中，1/2投赞成票，也就是说这一届业主委员会委员，有500多人投了张尧等人的赞成票，程序完全合法”。
    而西区的换届选举，则是由老业主委员会筹办组织的。后来重新进驻中方园西区的天伦物业公司经理王秋果说：“每一步都有板有眼，非常正规地进行。”西区业主委员会的整个换届选举过程“比较复杂”，选单元长、楼长，然后还要选差额候选人，“具体情况不清楚，只知道挺正规的，没有我们参与的可能”。
    2006年年初，中方园小区分成东、西两区，西区由老物业公司天伦物业进驻，东区则由万通物业进驻。受业主质疑的老业主委员会寿终正寝。
    西区业主马先生说，现在对天伦物业的管理，业主们表示满意，因为他们花了几十万元对小区重新进行了整修，而且保安对人很客气。现在的物业实际是由开发商管理，西区有5位以上的业主表示这不重要，因为大家关心的是小区的物业管理质量，再说民主推选的圆方公司，给小区带来的却是苦涩。
    但在东区，风波仍未平息，去年年底，万通物业已被业主们再次炒掉，新进入不到半年的东海物业公司，日前又有业主在中方园小区的论坛上发帖，质疑这家物业的经费使用问题。

【第四幕】没有法律细则物业服务优劣难认定

    今年春暖花开之际，郑州圆方物业向最后10名仍欠费的业主提起诉讼，9名业主在得知被起诉后，补交了物业费。但业主任先生坚决不交，并委托律师代打官司。
    其实，早在2004年年底，天伦物业在被赶出小区后，也向业主们提起过诉讼。虽然最后陆续都补缴了，但欠费的业主们认为，物业公司服务不好，业主有权利欠费。
    5月10日，在金水区法院的法庭上，任先生的律师马孟德说：“合同对双方都有约束力，物业公司没有提供相应的服务，业主为维护自己的合法权益才拒缴物业费。”
    业主们的说法有法律依据吗？郑州市惠济区法院杨琳法官认为，我国还没有专门法规对物业管理作出细致的规定。一个不可忽视的问题是，中国物业管理协会、郑州市物业管理协会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》对小区物业管理的方方面面进行了规定，但该《标准》没有强制力，也就是说违反了规定没有相应的处罚措施。
    郑州大学公共管理学院杨教授认为，是聘请一个物业公司统管所有事务，还是聘请不同的服务公司来分做保安、保洁工作，还是业主自己招聘工人亲自管理等都是业主自己的事情，有关部门没有必要干涉。
    杨教授说，以深圳景洲大厦为例，即便聘请最好的保安公司、保洁公司、设备维修公司、电梯公司等等，全部费用也比请一家物业公司省30％。

社区社会的品质解读

    以往的居住模式中，一个单位的成员住在一起，形成家属院，通行着“熟人社会”的法则，大家彼此熟识，来往频繁，主妇端着自家特产挨家去送的场景并不少见。
    随着商业小区的兴起，彼此陌生的业主们形成了新型的邻里关系，虽然居住在同一社区，但他们也许从不会和楼道里遇到的陌生人主动打招呼，也很少知道楼上居住的邻居到底是干吗的。有专家称，“社区社会”是我们今后的必然选择。“社区社会”离我们还有多远？“社区社会”究竟是个什么模样？

【关键词】共享
在论坛上分享电影、分享图片

    一年前加入21世纪小区业主QQ群的王丹，现在一有空就到群里寻找网友一起玩网络游戏。“现在我们衍生一个专门的业主游戏群，我们一起玩网络游戏，还分享最新的电影。”王丹对记者说，最初他是从商都网看见自己的小区有一个群，业主用门牌号码就能加入。
    觉得好奇的他随后加入进去，刚开始还不习惯在网上和自己邻居对话，总觉得不自在，因此还“潜水”了一个星期观察情况。
    “大家在里面无话不谈，不过谈得最多的还是电脑知识。”王丹说在网络上业主们谈论最多的就是电脑升级和数码产品，并分享最新的资讯。在交换信息中了解彼此的爱好和专长。
    而同样建立业主QQ平台的亚新美好人家小区，业主们也常常在自己的论坛上将收藏的宝贝共享，比如贴上自己的旅行图片，或者展出自己的手工制作。
    “我们的业主大都比较年轻，他们适应在网络上交流共享。为此我们物业还建立了一个局域网，方便业主发布一些音频视频文件。”该小区物业管理处的付经理说，物业只负责管理网络，不参与讨论。
    纵观全国各地，这样的社区共享并不罕见。有人提供自己的电影给大家免费下载，也有人将不用的闲物拿出，放到平台上供有需要的人使用，这使得平时难以见面的社区邻居，在网上能够直接“门对门，面对面”。
    点评：在郑州某大学任教的Howard来自美国阿肯色州小石城，他说在自己美国的家中，到了周末，社区里的孩子就会坐到自家门口，面前摆上自己的玩具。这些玩具有的用于交换，有的用于出售，而“客户”基本也仅限于同一社区的小孩。这是他们资源共享的一种最简单方式。
    “共享的提倡在业主维护自身权利上有了集体力量的保证，形成了有效沟通便会形成一种合力。”郑州一位业内人士称。

【关键词】互助
业主组成智囊团帮助左邻右舍

    点开“织家团购网”里面的街坊邻居一栏，就是郑州西湖春天小区业主的网络家园。所有在西湖春天购买住房的业主，通过身份认证后便能在里面参与讨论。最近，他们讨论最多的就是如何扮靓自己的住房。“我的房子刚开始装修，现在每天都要上讨论版看看其他业主的装修经验，而且还能打听哪家地板砖样式最多，哪家装修师傅更专业。”业主张敏说，在讨论版上每人都有一个昵称，大家虽然在现实中互不相识，但在网络上早已成了无话不谈的好邻居。“前段时间我为了买到最便宜的水泥，就在网络上发个帖子。结果不少已装修完毕或正在装修的邻居都给我提建议。”张敏说不仅如此，遇到生活上一时难以解决的问题时，小区业主还能及时伸出援手。不少业主还组成专门的智囊团，帮助其他业主。
    在郑州文苑小区，还曾发生这样一件事，一位业主的孩子晚上突发肠炎，手忙脚乱的父母跑到业主论坛上求助。论坛上在线的业主看到求助信息后，赶紧一边支招应急医护措施，一边联系车辆，展开了一场应急接力，将孩子及时送往附近的医院救治。
    点评：业内人士介绍说，业主论坛始现于上世纪90年代早期的北京、上海等城市，现在全国各地都已初具规模。这只是业主互助的一种方式，大家可以集思广益来解决一些单个家庭难以解决的难题，而且这种问题很宽泛，不管是有病求助，还是组织集体旅游或装修团购，甚至连育儿信息和做菜方法都能通过论坛、社区QQ群或其他方式进行交流、互助。一些小区业主“拼吃”、“拼车”现象的出现，就是其中比较典型的代表。

【关键词】自治
自治就是业主自己倒垃圾抓小偷？

    去年10月26日，新乡市新电小区近百名业主在居委会和派出所的监督下，成立了第三届业主委员会，来为大伙儿“管家”。从倡议到成立，这届业委会的问世只用了一天时间，之所以效率如此之高，是因为前两届业委会的“短命”导致小区管理混乱：治安没人管、路灯不通电、小偷猖獗……
    虽然由于种种原因，该小区前两届业委会维持并不长久，但他们毕竟做出了自己的尝试：行使自己的权利，自己管理自己。在探索的路上也许还会有些磕磕绊绊，可这里的业主相信，小区自治才是解决问题的根本之道。
    新电小区开始了自己的“自治时代”。业主们亲自或者聘人从事保卫、保洁等工作，不以营利为目的，只为大家提供服务。
    点评：业主自治，从一般意义上来说，是指业主通过一定的组织形式，对社区公共事物进行自我管理、自行决策、自我服务。
    享受国务院津贴的国家级专家刘广生认为，未来社区不仅是物业管理，所有的公共事务都应由居民自己通过协商的方式决定。他提出的社区自治理想，就是要成立社区委员会，把它作为中国最基层的一个机构，其职能不但负责物业管理，还管理治安、教育（启蒙社区居民的民主自治意识）、福利（医疗、交通、保健）、经济服务等，将其提升到中国基层政权的独立机构的高度，终极目标是唤醒民众的民主自治意识，真正当家做主，实现和谐社区。

■评论
□夏季风
业主委员会 名分在哪里

    一个成熟的 “社区社会”，业主自治必然是题中应有之义。在这个过程中，业主的自我权利意识不可避免地会被唤醒，平等自由与彼此尊重等认知也一定会得以滋养。在这个过程中，业主追求的不仅仅是居住质量的提升，更是生活方式的嬗变。
    但是，业主自治有一道绕不过去的坎。那就是业主委员会的诞生门槛之高与定位之难。
    一个关键问题就是———业委会仍然找不到主管单位。而《社会团体登记管理条例》中规定，申请成立社会团体，应当经其业务主管单位审查同意。
    业主委员会的组成人员都是住户，业主委员会的职能就是为全体住户服务，它该挂靠在哪儿呢？又有哪个单位愿意让它挂靠呢？即便有这样一个单位，但是，一个城市那么多业主委员会，都挂靠在一个单位，这个单位吃得消吗？
    目前的程序困境其实只是表象，真正的问题在于解决问题的意志和承担责任的勇气。业委会及其代表的城市基层自治是一个棘手的问题，不仅麻烦而且敏感，虽然民间和政府都必须承认，业委会的法人资格问题必须解决、早晚都要解决，但不论是国土、房管、民政还是社区，都不愿或者不敢直面这个难题。
    从长远来看，业主自治已经与村民自治、居民自治一道，成为当前我国基层自治的三种基本模式。而在更大的视野中，基层民主与党内民主、行政民主一道，成为中国政治民主化的三大领域。所以，从这个意义上讲，每一个社区的点滴进步，都寄托着群众的内心渴望，都充满着巨大的想象空间。

■附件：物业与业主的不满“交锋”

    本次采访中，我们制作了100份问卷调查，以期找出业主和物业相互不满的症结所在，现把问题归纳如下：

业主对物业不满的几大问题

1.小区安全不尽如人意
2.公共环境管理不善
3.物业公司拒绝代收水电费
4.物业管理费收费不明
5.公共空间收益该归谁
6.房屋维修服务迟缓
7.物业人员素质不高

物业对业主不满的方面
1.业主无故拒交物业费
2.小狗小猫丢了也找物业
3.物业费定价太低
4.业主公共意识不高
5.不尊重物业服务人员