【主持人】 今报记者 李春晓
    【嘉宾】 河南前沿房地产咨询公司总经理 雷广辉 河南王牌企划公司董事长 上官同君河南中原房地产顾问公司副总经理冯建军

    房地产市场造就了无数传奇。开发商雄踞上游，睥睨四方，南征北战；代理商位于下游，纵横捭阖，出谋划策。房地产江湖谁吃肉、谁啃骨头、谁喝汤？
    房地产代理公司发轫于1999年，从2000年不到30家发展到现在的200余家，群雄混战烽烟四起。
    在业内，房地产代理公司被称为“售楼小姐终结者”，“烂尾楼克星”。房地产代理公司，属于广告策划行当还是地产行当？房地产代理公司对于房价上涨，有没有起到推波助澜的作用？未来将何去何从？

○7年间房地产代理公司加速裂变，整个行业表面繁荣却缺失内功

    主持人：河南的房地产代理公司从什么时候起步？经历了怎样的发展历程？
    雷广辉：河南房地产代理公司大概起步于1999年，当时只有少数几家。2000年后不少外地代理公司进入河南，后来有些公司撤离，却为本土房地产代理行业培养了一批人才。
    本土代理公司兴起，外来代理公司进入，该行业发展迅速，问题也随之出现。本土代理公司的品牌化程度不够，行业利润下滑、无序竞争。
    上官同君：我记得2000年左右，获得郑州市房管局资质认证的代理公司只有29家，现在已经发展到了200多家，客观来讲，这个行业表象非常繁荣，却极度缺少内功。目前整个行业市场准入的门槛太低，竞争惨烈。
    行业内有90%的房地产代理公司的老板都来自于房地产企业，比方说策划部经理、销售部经理。
    冯建军：河南的房地产代理行业有自身的特色，不像北京市场或其他市场，几个巨头来占领核心市场。
    更多的是八仙过海，各显神通，每一家公司都有自己的影响力和市场占有率，并且在今后很长一段时间仍然会维持这种局面。

○与虎谋皮、与狼共舞？房地产代理商如何与开发商相处？

    主持人：人们常常认为，房地产开发商并不一定需要找代理商来售楼，而房地产代理公司却依托于房地产开发商，那么房地产代理公司的生存空间、价值何在？房地产代理公司与房地产开发商如何实现双赢？
    冯建军：我认为开发商最好找代理公司合作。开发商销售楼盘不找代理公司，可能也卖得不错。但代理公司可以为开发商创造价值。通俗地讲，就是能比开发商卖得更快一点，更好一些，更加契合市场的需求。
    这是社会化专业分工的问题。我认为开发商和代理公司是利益共同体。
    上官同君：目前开发商或代理商之间的合作，的确存在一些问题。
    房地产代理公司为了争夺项目不惜一切代价，比如说以回扣或者其他手段获取项目。其实代理公司应该在专业化上下工夫，针对一个项目，能够以自己独特的营销计划来博得开发商的认同。
    雷广辉：很多时候我们发现一些房地产开发公司的短视和狭隘，他们觉得“没有你们我们也能卖出去房子”，因此不找代理公司合作。其实代理公司接下项目后，售房速度和所卖的价格与房地产公司自己操作时明显不一样。

○房地产代理公司对于房价上涨，有没有推波助澜的作用？

    主持人：从代销烂尾楼到新楼盘，房地产代理公司大显身手，他们对于房价上涨，有没有推波助澜的作用？
    冯建军：代理公司可以把房子卖得更快一点，房价更高一点，这并不意味着代理公司就是人为地把房价抬高了，影响房价涨跌因素有很多。
    有的代理公司为了拿项目去忽悠开发商，就告诉开发商说如果你的项目交给我，会使你的房子卖更高的价钱。
    我认为一个负责任的代理公司，无论是从对方的利益考虑，还是从自身的利益考虑，都不会采取杀鸡取卵的做法。
    上官同君：老百姓极度关心房价，大家都想看看房价上涨背后究竟有多少双黑手，可能主观地把代理公司也拽进去了。
    实际上开发商对利润的追求比代理商更迫切。
    他们更关心的是每平方米扣掉成本之后能挣多少钱，而代理公司往往会冷静分析，用专业的力量来实现这个目标。
    雷广辉：代理公司不是房价推波助澜的力量。定价权还是在开发商手里。
    代理公司的代理费用占的比例很小，即使房地产公司自己销售，这部分广告费用、销售费用还是要算在房价里的。

○同行倾轧，房地产代理行业急需行业标准出台

    主持人：现在房地产代理公司数量众多，竞争激烈，代理公司的利润空间会不会因此受到挤压？整个行业发展将何去何从？
    冯建军：现在很多代理公司玩“三部曲”：第一，以比较低的价格拿到项目，以非常低的价位积聚人气，然后把最好的房源卖掉，拿到佣金保住本。
    第二，当销售一旦转入停滞期，就要求开发商加大广告投入，人为地增加推广成本。
    第三，实在撑不下去的时候甩下烂摊子一走了之。
    真正讲求企业形象和企业品牌的公司不会这样做，但每每被小公司挤对的时候又非常尴尬，这是我们的难处，也是整个行业的痛处。
    上官同君：实际上像房地产代理行业，非常迫切地需要出台行业标准。目前的行业准入门槛过低，10万块钱就能注册个公司，谁都可以做，往往有些人在地产代理公司干了几年，就出来自己开公司接项目，行业裂变太快，发展很不规范。

○房地产代理也要转型，不能吃肉就啃骨头，不啃骨头可以喝汤

    主持人：随着房地产开发公司的日益专业化，代理公司的生存发展空间会不会受到影响？
    冯建军：我觉得代理公司发展空间的大小，在于其能否迅速提升自己的企业公信力和品牌影响力。
    举个例子，万科可作为国内房地产企业的龙头老大，为自己的建材产品设立了一个研究队伍，专业性非常高，但是万科在上海、北京都寻求专业的代理公司合作。
    我历来认为发展空间不是开发商给的，是代理公司自己赢得的，空间的大小在于代理公司自身能力的强弱。
    雷广辉：随着房地产开发公司越来越成熟，代理公司也要更深入地了解开发商的需求，即使不能吃肉也能啃骨头，不啃骨头也可以喝汤。
    上官同君：我认为代理行业的发展空间会越来越大。房地产行业正在整合，引导部分企业做大做强，作为下游产业，房地产代理公司也要应时而变加紧对接。将来专业化的因素会越来越明显，在加强公司效益的同时，要注重品牌，注重团队的作战实力，注重营销操盘的影响，房地产代理行业的整合也迫在眉睫。