□今报记者 李春晓/文 李杨/图
    “楼市拐点论”当前，降价、促销、免物业费……当这些手段都不起作用的时候，开发商在房贷首付上做起了文章。“首付1万元，轻松做业主”，被叫停多年的零首付和分期付首付再度浮出水面。就在开发商窃喜不少客户“愿者上钩”的同时，银行却在担心风险是不是被转嫁到了自己头上？而且，这种促销方式将直接架空国家“房贷首付至少三成”的政策。
○开发商喜上眉梢 “低首付”促销终于奏效，吸引了大批买房客
    房价太高，手头的钱太少，买房是现代人心头的痛。不过，现在有开发商松口，可以提供低首付房子。“首付一万元，圆你购房梦”，位于郑汴路与玉凤路交叉口的某楼盘连续多天打出促销广告。记者在现场看到，售楼处人声鼎沸。
    该楼盘置业顾问陈小姐告诉记者，目前参加促销活动的仅有39.11平方米的小户型，具体办法就是公司将前25个月的月供（30年期）充当首付的优惠部分返还给购房者，而这样首付算下来只有1万多元。促销针对的是比较年轻的首次置业者，能减轻他们购房的首付压力。
    更有甚者，西区另一家楼盘在销售时推出了“零首付”的概念。
    据介绍，该楼盘将原房价提高一定的比例作为合同价与购房者签约，原房价实际上仅为合同价的70％，合同价30％的首付款并不向购房者收取，而由此产生的税费由购房者承担。置业顾问认为，这种做法对首付能力不够、却有足够月供能力的购房者有帮助。
    在当前高房价、严房贷的情况下，低首付、零首付时隔多年重出江湖，并且受到了不少人的追捧。
    市民乔先生就很兴奋，称买房要趁早，再拖下去怕房价将出现“不可承受之高”。现在借着“低首付”的便利，用自己工作3年攒下的两万元就能买房了。
    不过，低首付吸引的不光是这些首次置业者。置业顾问陈小姐兴奋地说，一天就销售了70多套房子，有的客户一下就买了10套。无疑，低首付也让一些炒房者有了更大的操作空间。
    ○低首付的账怎么算？
    开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象从而完成销售
    低首付，其实就是分期付首付。
    向银行贷款时，开发商垫付购房者房贷首付款的不足部分，再由购房者在合同约定的时间内（多为一年），分期把垫付部分还给开发商。零首付则是做高房子的评估价，首付的部分其实是虚高的房价部分。
    对于开发商来讲，最终房款还是羊毛出在羊身上，低首付、零首付不过是玩了一个“朝三暮四”的数字游戏。
    对于买房者来说，低首付似乎是个利好，在资金紧张的情况下能尽早实现买房梦；对于开发商来讲，能提高人气，促进楼盘销售，加速资金回笼；对于银行而言，似乎也没纰漏，依然可以收到足额的首付款，还能提高房贷的业务量。看起来，“低首付”是件皆大欢喜的事。
    资深地产企划人上官同君指出，前阵子楼市面临拐点，成交量出现了萎缩迹象。同时，从紧的信贷政策也让一些开发商患上了“资金饥渴症”。
    现在真真假假的各项促销，无非是为了刺激销售、加速资金回笼。但是常规的促销市民并不买账，于是开发商祭出了分期付首付的“法宝”。在担心房价继续上涨的恐慌下以及低首付的吸引下，不少购房者还是会怦然心动。“还是开发商最懂心理学”。
    不过低首付并非全盘利好。对于购房者来说，低首付、零首付也就意味着高贷款额，在高通胀率和持续加息的今天，购房者的还款压力将会更大。万一没有能力继续还款造成断供，个人信用记录还会受到影响，再向银行贷款，就有可能吃闭门羹。
    另外，开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件向银行获得住房贷款，也降低了楼市投机者的投资门槛，不利于楼市的健康发展。
○“低首付”后遗症
    低收入人群得以买房，加大了银行风险；架空了“房贷首付至少三成”的国家政策
    在这场低首付风潮里，银行是毫不知情的受害者，还是心照不宣的合谋者？
    针对低首付曲线降低房贷门槛的做法，多家商业银行的房贷人士异口同声地表示，将在他们的客户当中封杀这种分期付首付的行为。工行省分行个金部一位工作人员表示，尽管各大银行没有明确的条文规定，但在工行内部，这种情况是坚决禁止放贷的。
    “如果连首付款都无法一次付清，又如何保证偿还月供，这是变相降低房贷准入标准，明显违反央行的规定。”交行郑州分行工作人员也表示，分期付首付对开发商是有好处的，可以拿购房者的订单套现银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，垫小钱套大钱的违规操作将会给银行带来更大的风险。
    作为放贷方，银行关心的就是两样：交得起首付，交得起月供。一旦降低首付，银行的风险必然增加——大量低收入者在低首付的情况下购买了住房，之后，又无力偿还银行贷款，银行必然会蒙受巨额损失。
    还有一种情况是，首付5万元买了一套总价40万元的房子，在房价不断上涨的阶段不会出现问题，但这套房子的价格如果很短的时间内降到30万元，买房人就会感到心理不平衡，断供赖账，开发商首当其冲收不到垫付资金，最终银行也会受到波及。
    其实，2001年至2003年，国内曾经出现过分期付首付及零首付，由于风险无法控制而被管理层强行封杀。从去年12月开始，在北京、广州、成都及其他一些大中城市，这种促销方式再次出现。
    中国银监会主席刘明康曾表示，他可以确定中国不会发生类似美国的“次贷”危机。支持他这一判断的最大理由，正是中国不允许降低房贷首付款比例，中国不可能零首付房贷。
    而零首付和分期付首付再次出现，变相降低了首付门槛，加大了银行的风险，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策。一旦房价进入下降通道，就会产生大量不良贷款。“某种程度上来说，这就是次贷危机。”业内人士甚至如此断言。