□樊明
   总的来说，老百姓希望房子供应充足且价格低廉，大家都能买得起房子，而且住得宽敞，当政者也希望如此。于是，当房价节节升高时，各级政府便采取了种种政策措施限制房价上涨。
    但问题是，房子供应充足且房价低廉并不是一个很容易实现的目标。为什么呢？经济学上有一个概念，叫做“供给”，讲的是供应量和价格之间的关系。还有所谓“供给定律”，价格上升，供给量就上升。房子供应充足且房价低廉是个悖论。如果希望房价低，房子的供应量就必然减少；相反，房子供应量大伴随高房价。
    在计划经济时代，没有房子买卖，老百姓多向单位租房子住，租金很低。在低租金的情况下，单位和政府建房很少，以至于城镇人均居住面积从建国初期的4.5平方米降至1978年的3.6平方米。这除了和诸如“先生产、后生活”的指导思想有关外，也和地方政府不仅不能从建房中获利，反而要增加负担有关。
    改革开放后一段时期，福利房仍然是城镇居民获得住房的基本来源，房价和租金仍然相当低，房子供应量增长不快。民间资本缺少投资房地产的冲动，政府也不愿多投入。在地方政府掌握的资源有限的条件下，地方政府从发展地方经济的考虑出发，愿意将更多的资源投入能增加GDP的生产性领域，而建廉价房对GDP的增加有限，因而不愿意大量投入。
    1978年到1997年的20年间，城镇人均居住面积年均增长0.55平方米。1998年市场化的住房体制全面展开，从1998年到2005年，城镇人均居住面积年均增长1.04平方米。但与此同时，房价节节攀升，房地产老板纷纷成了暴发户。
    暴利催生了更多新的房地产公司，原本从事制药、化工、电力、煤炭开采等行业的公司，如今纷纷注册成立了房地产开发公司，圈地盖楼。
    市场化的住房体制的结果是让中国的房地产经济从低价位、低供给量的区间运行转移到高价位、高供给量的区间。房价高企，引起了占人口绝大多数的中低收入人群的抱怨。中国房地产今后将如何发展成为今天社会普遍关注的问题。
    根据前面的分析，笔者认为，我们面临的是一个两难选择，也就是在房子供应量和房价之间的两难选择：我们要么接受低房价、低供给量，要么接受高房价、高供给量。低
房价、高供给量是一个美好的选择，但不是现实的选择。
    为了解决矛盾，中央及时提出了新的政策措施：放缓住房市场化的进程，再次强调政府在解决中低收入人群的住房问题上发挥主导作用。
    笔者以为，这一政策的改变在政治上是一个英明的决策，这让中低收入人群看到了希望。但与此同时，已经发育得相当成熟的住房市场还将遵循市场的规律，高产出地提供住房，可能房价还很难有大幅度的降低。
    这样，中低收入人群在希望中缓慢地但也不断地在改善着自己的住房质量。中高收入人群在市场上购得自己想要的住房，虽然价格可能不低，但正是因为他们买得起，房价才涨了上来。如此，各取所需，社会还是和谐的。
    当然，我们也要警惕，还有另一种我们不愿意看到的情形：中国人的收入结构是金字塔型，中低收入人群占绝大多数，有钱人比较少。
    如果中低收入人群寄过多的希望于政府，指望从政府那里购得经济适用房或租得廉租房，对市场上住房的需求明显降低，导致市场上房价大幅下跌，则根据供给定律，房地产市场上供给量将大幅减少，而事实上，政府难以大规模为中低收入人群有效地解决住房，则我们有可能在一定意义上回到过去。
    （作者为河南财经学院教授）