□首席记者 汪先腾/文 今报记者 袁晓强/图
    上周，当郑州亚新房地产公司联合自己的参股公司河南中联创房地产公司以9.181亿元巨资拿下二七区佛岗村900.26亩土地时，创造了两个纪录，一是单宗土地面积近年最大，二是单价创出新低。
    实际上，今年拍出的几宗土地，大多以低价成交。这与往年地王频出形成鲜明的对比。正值银根紧缩，开发商吃紧，市场低迷，此时低价地频出，这其中的奥秘究竟何在？
○拿地的绝好时机
    政府清查闲置土地，不少囤地的开发商都忙着开发现有项目，有实力拿地的开发商已经不多了，土地市场交易冷清，巨资拿地正当其时
    自3月底二七区菜王村27.74亩土地以1.435亿元成交以来，郑州房地产界已经沉寂了将近百天。地产商缺钱已经是业内公认的事实了，谁还有能力再以巨资拿地？
    这期间，SOHO中国总裁潘石屹抛出了“百日剧变论”，不少地产商正为资金饥渴而发愁，郑州的土地市场上再无人喊着高价拿地了。但正商地产出人意料地在这个关口连续拿下两块面积巨大的土地。
    6月12日，正商地产以2.2572亿元取得新郑市龙湖501.6亩土地，6月13日，正商地产又以6.473亿元取得管城区芦邢庄345亩土地，二者相加，正商地产共拿出了8.7亿元巨资。
    而在今年初，正商地产以1.838亿元拿下白鸽集团63.76亩土地。也就是说，在这半年时间里，正商地产光拿地就付出了10.56亿元的巨资。
    正商地产在6月份拿下的这两块地虽然总价巨大，但实际上单价并不算高。前者由于远离郑州核心城区，单价为45万元/亩左右，后者属城中村改造项目，单价为187万元/亩左右。而同属城中村的菜王村项目，其地价达到517.3万元/亩。
    芦邢庄位于未来路西、魏庄西街东，而菜王村位于中原路与大学路东南角，从区位上看，芦邢庄与菜王村相差不少，但二者单价上相差接近三倍，令不少业内人士感叹。“现在有实力拿地的开发商已经不多了，由于政府近期要清查闲置土地，不少囤地的开发商都忙着开发现有的项目了，要不就是忙着找买主把土地转手。即便是已经实现上市的建业，其募得的资金也要绝大部分用于现有项目的开发，这恐怕是正商地产拿地的一个绝好时机。”一位从事地产营销的人士分析说。
    去年下半年至今年初，郑州“地王”频出，多家地产商为得到一块地而不惜搭上血本，但随后局面开始逆转，今年的土地市场上交易冷清，地价也屡创新低。
    今年1月9日，郑州电视台的25.3亩土地拍卖出了1.6亿元，以633万元/亩的均价成了郑州市的新地王，当时竞争十分激烈。但等到菜王村27.74亩城中村土地挂牌出让时，拍卖会上仅有郑州学都置业有限公司一家竞买。而正商地产拿下芦邢庄项目也与此相似。
    但芦邢庄的地价还不是最低的。6月24日，郑州亚新房地产公司联合自己的参股公司河南中联创房地产公司拿下二七区佛岗村900.26亩土地，总价为9.181亿元，单价为101.98万元。
    ○垄断寡头的市场
    大规模城中村改造推出大宗土地，单价低但总额大，即使是拥有1亿元~2亿元资金的中型地产商，如不结成联盟也难以拿下，中小地产商更是无力参与
    为什么去年地王频出而今年地价却屡创新低？“以前光凭一张规划图纸就能贷到款，因此，许多房地产开发商都不惜血本，要在招拍挂中胜出。”河南金门面管理顾问公司董事长王少华说，这自然导致了开发商争相夺地。
    事实上，这仅仅是地王频出的一个原因。在过去几年中，郑州市场上的土地供应量日渐萎缩，导致住房一级市场供应不足。有数据显示，特别是政府招标、拍卖、挂牌出让土地量由2005年的 1862亩减少到2006年的598亩。
    2006年底，河南建业集团以448万元/亩的价格创造郑州新地王时，董事长胡葆森曾称，“自由竞争的有四块土地，这四块土地加起来才140多亩，郑州有700多家地产商，而2006年下半年一共推了不到10块地。这就出现了‘僧多粥少’供求失衡的局面。那天的四块地我们拿到了三块……所以那一天很遗憾地又一次把郑州的地价抬高了。不是我们故意的，而是没有办法”。
    2007年，郑州市全年土地供应量为15331.8亩，其中住宅用地只有2797.5亩，除去郑州郊县的用地，2007年郑州市的住宅用地不足2000亩。而郑州土地储备中心在这一年中仅两次向社会推出住宅用地1005亩。
    这才是历年来郑州市场上屡次“地荒”的原因，也是地王频出的重要原因。
    但是在最近百日以来，行情发生了逆转。一方面是在前几年的夺地战争中，不少地产商投入了太多，而银行贷款的路子又被封死，另一方面，恐怕与城中村改造有很大关系。
    去年下半年，郑州市启动大规模城中村改造，计划用3年左右的时间，对282平方公里建成区的143个城中村进行改造，共涉及约10万亩土地、30万常住人口和100万~150万的流动人口。
    如果除去菜王村创造的天价地，去年以来成交的9个城中村项目，有两个单价达到每亩360万元左右，有两个每亩在280万元左右，余下5个都在每亩200万元以下。
    大部分城中村改造项目的招拍挂现场都有些雷同，参与竞拍的地产商几乎都只有一家，因此，从“开始”到“成交”只需几分钟的时间就结束了。其原因在于一名业内人士所说的，“城中村改造对开发商资金和实力要求很高，只有那些地产大佬有实力参与这种大宗土地的开发建设”。
    城中村改造项目大都以低价成交，而其他住宅用地交易如何呢？据了解，目前郑州土地市场上还没有此类消息。来自王牌企划的消息称，多家地产商在寻找2000万~5000万的项目。这些钱如果投向郑州市区，恐怕最多也只够买下50亩土地。
    也有拥有1亿~2亿元资金的中型地产商，但是除非他们结成联盟，否则也拿不下一宗动辄几百亩的大块土地。因此，即使郑州市场上地价屡创新低，对于中小地产商来说，这一切都毫无意义。
    ○大宗土地交易背后的风险
    实力相对较弱的地产商被排斥在外，处于无地可拿的窘境中，大地产商也受拖累，盘子越大，资金需求量就越大
    接下来人们也许要问，虽然是低价拿地，但由于大多是大宗土地，总代价并不小，他们巨资拿地后会怎样？
    王少华透露，那些低价拿地的都是城中村改造项目，实际上，许多地产商在去年引入招拍挂之前就已经参与到城中村改造之中了，并有大量的投入，比如居民安置费、拆迁补偿等。
    也正因为如此才形成了一个业内共知的“潜规则”，正商地产、郑州亚新房地产公司等这些有前期投入的地产商在招拍挂中不会碰到其他竞买人。“别看他们摘牌时单价才100万元~200万元，实际上如果加上前期投入，成本可能会在300万元以上，因此，将来房子的价格不会很低。”有地产商认为。
    6月14日，当正商地产以64730万元拿下管城区芦邢庄城中村改造项目时，就有人称，若算上居民安置等费用，综合每亩地价在300多万元，将来房价成本预计在4500元/平方米~5000元/平方米。
    的确如此，目前二七区小李庄改造项目升龙国际中心已售房屋均价达到5050元/平方米。
    与城中村改造直接相关的另一个问题是，如此大规模的改造不仅将实力相对较弱的地产商排斥在外，使其处于无地可拿的窘境中，而且，也因此拖累了目前这些参与城中村改造的大地产商。
    省房地产业商会秘书长赵进京对此就非常担忧：“这种项目需要他们动辄用几亿元甚至十几亿元拿地，这个资金投进去后，后续的开发资金又如何跟上呢？”
    赵进京谈到，正商地产今年一年光拿地就投入10多亿元资金，这相当于今年建业在香港上市所募得的资金。按目前的政策，所有项目要在三年内开发完毕，因此，面积越大的盘子，资金需求量越大。“将来出问题的不一定是小公司，大的房地产开发商可能风险更大。”赵进京说。
    尽管交易日益萎缩，购房需求持续低迷，最近正商地产却逆市而上，五个项目同时开盘，被传为业内佳话，据称在年内还要做到十个楼盘同开。这在某种意义上可以被看成是为加速资金回笼而采取的措施。
    激进的城中村改造运动，会不会成为大地产商的包袱？这是个问题。