□今报记者 王世峰 汪先腾/文 李杨/图
    跌！郑州市商品住宅成交量连续三个月持续下跌，连续两个月暴跌一半左右。2008年2月，郑州市商品住宅成交量只有19.12万平方米，不仅环比暴跌49.82%，而且同比暴跌59.39%，回到了2005年2月的成交水平。
    郑州楼市“拐点”真的来了？不少开发商坚信，这只是暂时的，市场很快就会回暖。但反对此观点者认为，观望仍将持续，因为，购房者的心理预期拐了。

○暴跌，持续上演

    郑州市商品住宅成交量连续三个月持续下跌，今年以来，二手房市场成交量也同样暴跌
    或许，新一轮的市场低迷开始了。而这一次商品住宅成交量的暴跌更为猛烈。
    全国范围内，对于“拐点”，大家依然喋喋不休地争论着。深圳万科的掌舵者王石也坚持“拐点论”，其旗下楼盘疯狂打折销售。北京、上海等地商品房降价打折现象也屡见不鲜。甚至有人断言，一线城市房价大幅下跌，将引发二、三线城市房价雪崩。
    被认为是“二线半”城市的郑州，似乎也正在印证这一论断。略有不同的是，郑州呈现的是量跌价涨的局面。
    2008年2月，郑州市商品住宅成交均价为3836元/平方米，比1月上涨1.72%。但是成交量却延续了1月的熊市，在1月环比暴跌50.85%、同比暴跌46.33%之后，2月份环比暴跌49.82%、同比暴跌59.39%。
    这在郑州楼市历史上实属罕见，去年9月，郑州市商品住宅销售面积环比暴跌46.16%、同比下跌8.07%；10月，环比下跌6.74%、同比下跌3.18%。而今年2月郑州市商品住宅19.12万平方米的成交量，则与2005年2月的水平相同。
    这已是郑州市商品住宅连续三个月持续下跌，虽然去年12月份的环比跌幅不过4.95%。
    二手住宅的成交量同样在暴跌。据了解，2008年1月，二手住宅成交量环比下跌22.22%、同比下跌39.12%；2月，二手住宅成交量为496套，成交面积只有4.36万平方米，环比暴跌55.36%、同比暴跌46.52%。
    相比较而言，去年9月、10月，二手住宅市场只有小幅波动。
    这纯属偶然，还是市场持续低迷的前兆？人们认为，购房者观望的气氛越来越浓厚，心理预期变了。

○“春天论”的说辞

    数据并不能反映市场的真实情况，回暖，就在四五月份
    今年2月，郑州市商品住宅成交量再次暴跌，很多人认为这早有先兆。
    其实，在去年12月，郑州楼市虽有所回暖，但也已经开始出现最高8%的折扣。今年1月、2月，人们不断收到楼盘折价促销的信息。甚至，新年过后新开的一些楼盘，两个月内竟一套房没有卖出。不少售楼中心“门可罗雀”，售楼人员靠看报纸打发时间。
    一名开发商表示，国家宏观调控政策日益趋紧，加上1月、2月是销售淡季，不少楼盘会调整营销策略，打折促销很正常。“去年的宏观调控政策对市场有比较好的敲击作用，而且，去年很多开发商超额完成了任务。透支的不仅是销售额，还有利润。”一位业内人士说，在两会的敏感时期，喘息一段时间，这很正常。
    据了解，去年郑州市商品住宅成交量为832万平方米。其中，去年8月逼近百万平方米，达到98.97万平方米。
    该业内人士认为，这就像在一池清水中投下一块石头，会引起波动，但在外力逐渐消失后，也会趋向风平浪静。
    河南省住宅产业商会秘书长赵进京表示，现在一线城市房价大幅下跌，给了购房者房价要下跌的心理预期，今年3月可能会继续低迷，但4月、5月将回暖，6月之后会趋向正常。
    一些开发商坚信，有时数据并不能完全反映当月的市场情况，比如，郑东新区一楼盘分别在1月21日、2月3日分三批取得预售许可证，但到目前，以该楼盘在房管局备案的情况来看，尚无一套房子售出。其实，这并非真实的情况，因为该小区1824套住宅被某单位集体团购了。“节后各开发商打出铺天盖地的招聘广告，这可能是形象宣传，但同时也说明他们手中有项目，对未来依然充满信心。”一名开发商告诉记者，各开发商会利用3月的房展会，探探虚实，到了4月、5月，会对市场有一个明确的认识。
    这些“春天论”者认为，1月、2月市场的低迷，与去年9月、10月一样，销量萎缩只是暂时的，很快就会阳光灿烂。

○“拐点论”的反驳

    股市惨淡，物价上涨，“钱变薄了”，投资客慢慢退场。有消息称，开发商密谋欲死扛房价
    反对者很快找到了反驳的理由。
    去年9月、10月，“9·27”房贷新政刚出，购房者的观望心理和开发商配合宏观政策的心态，可能会导致出现暂时的“集体假摔”。还有一个重要的原因，就是9月之前两个月的投放量有所减少。
    但是，去年11月、12月，还有今年1月的投放量已经大幅度增加，分别达到93.15万平方米、82.27万平方米和78.93万平方米，单月投放量在这几年中都算比较高的，迎来的却是成交量连续下跌。
    而且，如果说1月、2月是淡季，为何2006年、2007年的1月、2月不是这种状况？2008年1月的成交量甚至比2005年1月还低近21%，2008年2月的成交量则回到了2005年2月份的水平。
    据了解，从2005年1月起到2008年2月，郑州商品住宅投放量为2082.43万平方米，目前还有446.14万平方米未售，共49852套。
    台湾鸿龙国际商务有限公司董事长黄福堂支持“拐点论”。他说，早期更多的是投资客买房，但目前股市惨淡，物价上涨，“钱变薄了”，投资客慢慢退场，真正的购房者也开始理性回归，至少，心理上有了“拐点”。“郑州东、西、南、北的房价都一样，每平方米五六千元，这是开发商的炒作。”一名业内人士坦言。
    离奥运会还有几个月，股市已经一片惨淡。人们还有个强烈的预期，奥运会之后房价会大跌，很多投资客正急于“倒货”。“但大跌不是一天两天的事，是一年两年的思考。”黄福堂说。
    针对开发商土地稀缺的炒作，消费者也觉醒了：郑州还有这么多等待改造的城中村，哪块不是好地？开发商一边变相降价促销，一边在台面上死扛房价。
    2008年2月份，郑州市商品住宅投放量39.74万平方米，为2006年8月以来单月投放量最低。开发商的信心已经有所动摇，甚至散播出了十几家开发商秘密聚会，密谋死扛房价的传闻。

○一场悬疑重重的较量

    宏观政策和保障性住房建设给了购房者观望的理由，但房地产行业是地方“纳税大户”，一个疑问随之产生：政府是否会出手救市？
    购房者、开发商各有各的预期。目前，在这场购房者、开发商、政府、银行等多方的博弈中，形势似乎对购房者更为有利。
    随着郑州市商品住宅成交量接连三个月持续下跌，部分省会银行表示将密切关注，收紧房贷审批，防止房贷风险发生。而且，保障性住房建设也给购房者带来不少希望。
    据了解，去年12月26日，郑州公共住宅投资有限公司建设的两个小区动工，将建设2570套保障性住房，这也是郑州市政府首次全资建设经济适用房和廉租房。同时，郑州市政府承诺，到2009年，经济适用房将按需建设。
    今年2月15日，《郑州市2008年住房建设计划》公布，今年将建设165万平方米保障性住房，另外还将建设50万平方米限价商品房。各类住房建设总量达到1050万平方米，如果全部投放，每月的投放量可达87.5万平方米。这样大的投放量，必然会给购房者更多选择的机会和观望的理由。
    但是，一名开发商说，“房地产对地方财政贡献太大了，政府不可能让楼市崩盘。否则，对地方经济影响太大了”。
    据媒体报道，去年1月~10月，郑州市房地产行业完成税收收入30.95亿元，已占郑州市地方税收总量的33.11%，增长贡献率达50.1%。2007年前三季度，房地产和建筑安装行业税收收入为40.6亿元，占全市税收收入总量的48.6%。
    根据郑州市国土资源局网“土地出让统计表”显示，2007年，郑州出让的13宗住宅用地，共1738亩，土地出让金48.4亿元，亩均278.48万元。这让开发商坚守着最后的底气。新一轮的较量或许刚刚开始。

郑州商品住宅成交量（万平方米）

2008年2007年2006年2005年1月38.170.9945.7748.072月19.1247.0828.9819.12
2007年下半年以来郑州商品住宅投放、成交情况（万平方米）
2008年7月8月9月10月11月12月1月2月投放量75.8169.5397.7661.9593.1582.2778.9339.74成交量84.4998.9753.2849.6981.5677.5238.119.12