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二批集中供地土拍落幕,北京购房四大结论

来源:一点资讯 2021-10-15 10:59:37
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  2021年的北京楼市拿地规则,和以往有些不同,采取集中供地、集中拍地的方式——今天,我们就从土拍“玩法”,大胆推测一个最佳的入手时机。

  先来回看今年5月时,北京首批供应的30个住宅地块,截至目前有20+已面世,其他的也将在近期陆续开盘销售。

  对于有购房需求的人们而言,近阶段完全可以借着第一批次全面开盘的“时差”,获得和开发商谈判、议价的权限。

  这个周期时效有限,也就是说,如果想要以更高的性价比入手,当下是一个难得的买房风口期。

  如果等到日后银行放贷、政策压力纷纷上线的时候,恐怕要付出更大的代价了。

  结论一:项目纷纷入市,地产从卖方市场转变为买方市场,购房人拥有更大话语权,获得与开发商谈判的黄金机会,刚需刚改多看多选,悠闲甄选房源。

  8月30日,北京市规划与自然资源委员会发布了第二批集中供地公告,共挂出43块宗地。

  东城、西城依然无地,远郊区的延庆、密云需求量小,暂无供应;本期的供地大区是:朝阳(11宗),房山(5宗),昌平(4宗),海淀(4宗)。

  相比第一次供地,对于购房者而言,位置大多更加偏远。对于开发商而言,进货价和售卖价再次锁死(有18宗地仍受套内“90/70”户型限制),利润空间被进一步压缩。

  同时,第二批次已经开拍的地块,有了一个新变化:

  直接要求配建保障性租赁住房——本期供地受到一系列强限制,也使三环内改善型住宅均存在公租房等相应短板,看好内城的购房者将很难从中做出最心仪的选择。

  结论二:10万+改善型、豪宅购房需求选择面缩窄,供地土地性质多样,共有产权、公租房普及化,重视纯质社区的购房者需擦亮眼睛,妥善选择。

  北京第二批集中供地土拍落幕,原计划出让43宗地,实际只有17宗成交,仅占比4成,26宗地块将转入下一次集中供地。

  北京土拍流拍率高达60%,与5月首批集中土拍相比,开发商拿地热情明显降低,仅有不到30家房企参与报名。

  从成交土地综合溢价率仅有3.96%也可看出,除海淀京昌路、大兴黄村、昌平东环路共产房4宗地触及价格上限外,现场竞拍的另7宗地最高溢价率为房山拱辰地块的8.15%,像西三环周庄子地块仅获一轮出价、溢价率1%即落锤,海淀永丰2宗地溢价率也未达到上限。

  另有5宗地提前以底价成交。全天的竞拍过程,均波澜不惊,开发商普遍举牌意愿不足。

  这也不难理解,利润低、资金压力大,直接削弱了开发商拿地的积极性。另一方面,开发商拿地普遍追求高周转、快速回报,导致大面积段、高端改善盘的供应减弱。

  伴随着第二批次供地不会再有纯商品房地块的现状,在接下来的市场局面中,高品质的纯商品改善盘将成为“稀有物种”。

  结论三:新拍地块利润稀薄,开发商需高周转快速去化平衡融资成本,受限价影响,高品质纯商品住宅产品将缩减,供应持续减少。由于市场拿地热情的削减,政府也在考虑供地的节奏和削减数量,以避免大量流拍。从另一个层面来讲,也是减少了未来的潜在供应量,造成高端住宅数量的稀缺。

  豪宅置业选择缩紧情况下,哪几个区域值得一看?

  1、 朝阳公园豪宅区 单价突破20万,适合土豪人群置业;

  2、东三环国贸片区,旧改项目,园林小,适合享受都市便捷生活的城市新贵。

  3、分钟寺片区,距离国贸5公里,车程15分钟, 5公里内16座公园,有“国贸后花园”之称。

  分钟寺区位图

  分钟寺片区为19年新入世的地块,着重介绍,地块整体规划面积达1.7平方公里,是三环内城唯一“先规划后发展”纯质宜居地块,也是CBD与“城市公园环”的唯一交汇处,将全面享有约45万方林海、5公里内16座公园。

  分钟寺区位图

  地块已经引入了海淀六小强首师大附中模范校,将打造九年一贯制公立“模范校”,同时将享有旗舰商业、高端医疗等高定级配套资源;

  在内城,最稀缺的还有自然资源, 10号线分钟寺站贯穿地块,教育、商业、医疗、轨道交通、生态均具有较好竞争力,未来发展潜力巨大。

  区域内产品多为200㎡及以上的高品质大平层产品,分钟寺区域大有可能成长为15万+、20万+的内城绝版地块。

  分钟寺配套图

  大家如果对房产有保值、增值的额外期待,首选“潜力股”分钟寺。

  结论四:分钟寺区域位置及资源俱佳,国贸后花园,为三环唯一先规划后发展区域,享有环线优势和配套优势,值得一看。

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