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探盘|滨河,存在感不强的华发峰景湾

来源:猛犸新闻·东方今报 2021-05-31 16:11:33
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近年来,滨河国际新城,颇受郑州地产圈关注,一举一动都能引爆话题。

从2014年中建、信保和康桥是第一批入驻滨河房企,地块单价都在200万/亩以下,楼面价大约1000元/㎡左右,

到2016年土拍价格不断突破记录,土拍市场也迎来了重磅三连拍,康桥、亚新和海马接连拿地,地价最高突破1500万/亩,楼面价突破10000元/㎡,滨河国际新城一度狂欢,

再到2019年市场下行,地块单价直线下降,土拍楼面价7651元/㎡,滨河国际新城地价仿佛回到2016年之前。

2019年以楼面价7651元/㎡成功土拍的开发商正是广东房企——华发集团,那么以低价拿地的华发峰景湾到底卖的怎么样呢?

本期探盘,小犸走进滨河国际新城,为大家探访“珠海龙头老大华发集团在郑州首秀——华发峰景湾。俗话说,是骡子是马拉出来遛遛,是不是品质楼盘,拿出来看看。

【售楼部】

位于滨河国际新城东南角 

访客不多

2019年12月12日,郑州土拍聚焦到滨河国际新城。位于金辉云著以东、青风公园以南、电建珑悦华庭以北的住宅用地郑政出[2019]80号(网),成功出让。此地块被郑州铧茂创盛置业有限公司(华发)以147604万元竞得,楼面价7651元/㎡,溢价率3.22%,打破近3年来滨河国际新城土拍低价,这标志着“珠海龙头房企”华发集团成功入驻郑州。

地块位于经南十三路以南、经南十四路以北。地块使用权面积为7.72万平方米,起价14.3亿元,熔断价214604万元,房屋成本指导价17883元/㎡,综合最高售价20800元/㎡。建筑密度为<25%,绿地率>35%,建筑高度<100米。

(土拍)

2019年拿地,2020年10月份才取得预售许可证,这将近一年的时间,在推盘动作上,华发峰景湾要比其他项目慢的多,由于项目入市比较晚,到现在仅有两次开盘。

小犸前往项目营销中心,售楼部到访人员较少,仅仅3、4组看房者,置业顾问较为清闲。

【产品】

高层+小高层  

10号楼王位置即将开盘

华发峰景湾总占地116亩,容积率2.49,绿化率 35%,南低北高设计,规划7栋23、32、33高层+7栋18层小高层,共计1620户,此外还有一所幼儿园,一座自持的1万多方的商业,置业顾问称商业暂定华发新天地,后期可能会变动。

目前,项目在售的高层产品,17#、19#和9#,户型面积段在89—118㎡之间,2梯4户设计,精装交付。2021年5月7日开盘,高层均价17000元/㎡。根据置业顾问介绍,118户型还有,其他户型少量剩余。

(项目沙盘)

预计月底10号楼楼王位置小高层开盘,小高层偏向于改善,2梯2户设计,户型以大面积为主,现在主推136㎡的户型,小高层预计开盘价格在19000元/㎡左右。现在交20000万元认筹,享受优先选房。

滨河楼盘偏改善,华发户型起步较小89㎡,设计中规中矩。

【89㎡户型】

三室一厅一厨一卫,两卧朝南,一卧朝北,卧室空间较大,客厅开间稍小。厨房与卫生间位于北侧,动静分区明显,但是只有一个卫生间,略显不足。89㎡户型玄关柜设置并不符合动线,北向的书房面积较小,后期入住居住感不好。

【105㎡户型】

三室两厅一厨两卫,一卧朝南,两卧朝北。餐客一体化设计,弥补了客厅空间较小的不足。105㎡为边户,户型较为狭长,客卫面积较小,无法做干湿分离设计,厨房为L型设计,操作空间较小。

【136㎡户型】

四室两厅两卫一厨,三卧朝南,一卧朝北,这个户型设计不错,是项目的明星户型。进门次卧连接南向阳台,另外一个南向次卧和主卧赠送飘窗,客厅开间4.05米,比较宽敞。南向阳台,7米长,1.8米宽。

南方房企最大的优点就是窗户做的比较大,对于采光、透气比较好。其次项目各个楼栋之间楼间距在60米左右,也能提高居住舒适度。

华发各个房间的面积比一般房企做的大一点,但是其客厅、餐厅面积就小了。

【周边】

配套匮乏 

东侧有安置房

滨河国际新城位于郑州东南角,四环外区域,目前其生活配套匮乏,生活品质暂时提不上去。

交通方面,有地铁3号线和地铁11号线、14号线,现在3号线已经已经开建,但是距离项目有地段距离,11号线短时间内不会开工建设。

环境方面,距离位于国际新城东部,距离蝶湖水面较远,虽然距离荷湖商业街较近,但是荷湖的注水规划变更,后期仅是商业街,商业暂未动工,还需等待。

滨河国际新城区域还是比较纯粹的,项目几乎不配置安置房,不过华发峰景湾东侧有安置房,后期业主生活还是有影响的。

从教育配套看,距离项目比较近的学校有滨河第四小学(规划中)、滨河第二小学(在建中),虽然区域内有郑州外国语、郑州中学等名校,但是距离项目较远、后期几乎不再划片范围内。

总体来说华发自身资源比较少,无名校,短时间也不会有地铁。

【小结】

总体来看,华发峰景湾作为首进郑州的项目,并没有作为“珠海龙头老大”的产品,项目以刚需为主,外立面和户型设计较为中规中矩,没有什么出彩的地方。

在滨河国际新城众多房企比拼中,华发峰景湾不管从产品、配套还是教育等方面,并不占优势。

责任编辑:郑国锋
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