小区公共收益是笔“隐私账”

    业主从小区拿到公共收益红包，当然是一件值得高兴的事。

    记者在调查走访中发现，很多小区的公共收益是笔“糊涂账”“隐私账”，账目的不透明性也加剧了业主和物业的矛盾。甚至有小区业主代表不满物业公司独吞广告租赁收益，不惜将物业告上法庭。

    业内人士建议，随着《民法典》的实施及业主们法律意识的增强，未来，越来越多的小区业主将会争取到话语权，希望小区在公共收益这块，除了公示，还要能接受“审计”，真正做到“公开”“透明”“阳光”。

    □东方今报·猛犸新闻首席记者

    付雨涵 实习生 李晓琼/文图

    【调查】走访郑州市七家小区 公共收益是“隐私账”

    “在这儿生活十几年了，从来没见过小区的收入账目。”“能不能把物业换掉啊？物业掉钱眼里了。”1月31日上午，记者来到郑州市紫荆·阳光地带小区，说起物业，小区居民“滔滔不绝”。

    记者了解到，该小区2006年开始入住，目前有822户，虽然入住十多年了，并不算老旧小区，但小区环境确实不敢恭维，乱停乱放、环境杂乱，垃圾未能及时清理。尽管如此，小区内部仍设立有不少广告租位，包括小区门禁、灯箱等，粗略统计有卖锁、男科医院、药房、买菜平台等五六种广告信息。当记者向物业咨询广告租位费用问题时，物业人员甚为警惕，推说“没有广告租位”，也不产生公共收益。

    由于多数居民对物业服务不满，目前该小区正在筹备新的业委会，王女士就是业委会筹备负责人之一。她坦言，现在小区上涨的物业费和服务极不匹配，在2020年10月份还出现过不让本院业主车辆进入和拒绝大件家具进入小区的情况，他们曾多次跟物业表示要公开小区公共收益账目，每次都被“糊弄”过去，“我们期待新业委会成立后，能改变这一现状，公共收益也能公开透明。”

    同样，在运河上郡小区，记者也发现了电梯、灯箱和刀闸等公共空间的租赁广告，记者以业主身份向物业询问公共收益的去向、业主有无分红等问题，该物业公司未给出明确答复。小区多名业主称，对公共收入情况不知情，不知道还有公共收益这码事。相似情况也出现在绿城花园、琥珀名城、财信小区等多个小区。

    长江路嵩山路一小区物业工作人员透露，公共收益对于物业来说，是个“香饽饽”，而且物业给业主发红包也容易引起同行的不满。

    的确，纵观郑州近两年一些小区给业主发红包事件，几乎都是小区业委会在争取权益并主导该项工作。

    【数据】一个普通层次小区 一年能产生多少收益

    采访中，记者了解到，一些商家直接和物业签订了合同，还有第三方社区广告公司和物业签订打包合同，如果没有业委会主导，业主代表们的确很难从物业那里拿到公共收益。而像绿地老街四期这种业委会运营模式，是非常少见的。

    然而，根据国家法律，电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积，“举个例子，你花200万买了100多平方米的房子，得房率只有70%，剩余的30%花在了公摊上，那物业拿着这些公摊面积用来出租挣钱，凭啥不给业主分钱？”财信小区业主严先生表示。

    那么，一个八九百户的普通层次的小区，能产生多少公共广告收益呢？

    记者辗转从一位业内人士手中看到一份郑州小区的社区广告刊例表，涉及3000个小区的门禁屏、电梯电子屏、电梯门贴、电梯框架等，该刊例表中，对小区的位置、楼栋数、户数、人数均有翔实表述，且在投放要求中，对两性、专科、暴力、成人用品类广告多数表示禁投，价格根据小区位置、人员流动量、小区层次等，略有不同。

    以汝河路与航海西路交会处一小区为例，该小区有12个单元共24块电梯门贴，按照单卖价格，每周每块收费320元，“而在实际操作中，一般按照三折、四折收费。”业内人士表示，如果客户投放量大，在整体打包基础上还会有赠送、延时等各种优惠政策，“基本算下来，电梯门贴和电梯显示屏、电梯框价位在每周80到120元不等。”

    如果按照最低折扣标准每周80元来算，那么汝河路与航海西路交会处这个小区电梯门贴的广告收益不低于9.9万元/年，再加上每周300元的门禁屏单卖投放价格，一年收益轻松超10万。“行业内有不成文的规定，如果投放的是房地产广告，价格会在高位。”业内人士称，如果小区好好经营，在合理基础上多设置一些广告租位，轻松收入十来万。

    再比如晨旭路福彩路一个小区，有13块电梯显示屏，按照每块每周80元算，每天展播300次，一年收益也超5万了。“如果想展播次数多，就需要按比例多付费。”

    业内人士指出，公共收益是个“肥口”，像郑州一些大型小区，所有公共收益加起来年入百万，也是有可能的。

    【建议】

    不仅要公示还要审计

    才是一笔“明白账”

    可以预见的是，随着民法典的实施，更多小区将告别公共收益“糊涂账”。当越来越多业主的权利意识被唤醒，社区治理也将获得更多助力，物业管理难题也将得以缓解。小区给业主发“红包”将不再是稀罕事。

    对于小区来说，公共收益就是一笔看得见的财富，如果做不到账目明晰，的确容易产生矛盾纠纷。

    东方今报·猛犸新闻也曾报道过，郑州财信小区曾因为物业私自打隔断及出租地下公共空间、公共收益不明等问题，被业主堵门、控诉。院内居民表示，今年再得不到实质性进展，将走法律程序。

    福泽门小区曾在2019年拿出6万公共收益给业主发红包，轰动一时。近日，业委会主任范长江在接受采访时表示，小区的公共收益和物业费如何收取和分配，也因不同物业管理制度而有所区别，整体来说，首先要满足物业服务所需，公开透明是核心。他们小区为真正做到公开透明，在公共收益上，有业委会、物业、广告公司等甲乙丙三方签订的合同。每三个月会在小区正大门口的公告栏公示公共收益进账明细和开支明细。“今年由于小区消防设施需要更新升级，今年的公共收益已用于购置消防器材，加之疫情波及，小区广告收益的情况不太乐观，为业主发钱可能不太现实。”范长江表示。

    “公共收益不仅要‘晒账’，还要接受‘审计’，才是良性运转的合理方式。”河南财经政法大学民商经济法学院赵亚博士说，多年来他一直在关注小区公共收益透明化问题，他表示，小区公共收益这块不论是业委会自己管理运营，还是委托物业来管理，都是要产生成本的，扣除掉所有成本之外的收益，才是归属全体业主所有，只有做到公平公正，才能算好这笔“明白账”。