河南高院发布涉新冠疫情房地产十大典型案例

猛犸新闻·东方今报记者 路治欧/文图
12月16日，河南省高院向社会发布涉新冠肺炎疫情房地产纠纷十大典型案例，以积极回应群众期盼和企业需求，并指导全省法院统一此类纠纷裁判尺度。

今年以来，突如其来的新冠肺炎疫情给社会经济发展和人民财产安全带来冲击，其中，房地产市场受受疫情冲击较大。涉房产纠纷涉及不特定人群数量众多，对个人、家庭财产权益影响巨大，妥善处理好此类纠纷对于促进社会稳定具有重要意义。

据介绍，本次发布的案例主要体现了以下特点：
第一，坚持调解优先，妥善化解社会矛盾。典型案例贯彻“协商求同”及“平衡保护”原则，多种方式灵活解决纠纷；
第二，稳就业保民生，优先保护生存权利。部分典型案例根据公平原则依法调整租金，体现了对受疫情影响人民群众的人文关怀；
第三，助力企业纾困，维持经济发展活力。防止出现“判一个案件，倒一个企业”的情况，典型案例慎重解除合同，以企业生存为底线；
第四，统一裁判尺度，发挥司法能动效用，典型案例秉持“妥善化解疫情影响，为营商环境保驾护航”理念；
第五，推进繁简分流，促进简案快审快执。房屋租赁关系、商品房买卖数额小、数量多，法律关系简单，可复制性强，典型案例多采取小额诉讼简易程序，为全面提升办案效率注入新动力。
十大典型案例如下：
案例一 水某与周某某、三门峡某酒店有限公司租赁合同纠纷案
一、基本案情
2014年3月，水某与周某某签订《房屋租赁合同》，约定由周某某经营三门峡某酒店有限公司，租期15年。合同签订后双方一直按约履行合同，至2019年下半年租金开始停付。周某某预期2020年春节是餐饮高峰期能够实现盈利并缴清租金，遂购进大量食材。但因突如其来的新冠肺炎疫情影响，导致大量预约合同退订，不仅没有任何收入，反而因大量食材损耗造成损失加重。水某遂将周某某及三门峡某酒店有限公司诉至法院，要求支付所欠租金及利息，解除租赁合同，限期搬离房屋并将房屋恢复原状，并支付搬离前的占用租金。
二、裁判结果
经法官多次调解，最终双方达成新的《租赁合同》，约定剩余租赁期限不变，租金由逐年递增改为固定数额交付并有所调减，租期内不因市场行情而变动，周某某自愿每年给水某1万元消费卡并承诺每年有15次免费房屋使用权。前半年租金1月1日前付清，后半年6月1日前付清，水某同意免除2020年上半年2个月租金，剩余4个月租金和2019年欠付房租于2020年5月31日前一次性支付，2020年下半年租金于2020年8月31日前一次性支付。《租赁合同》重新签订后，水某于2020年3月13日向法院撤诉，三门峡湖滨区人民法院裁定解除冻结周某某的银行账户。
三、典型意义
服务类小微企业是受新冠肺炎疫情影响较重的群体之一；房屋租赁合同又是受新冠肺炎疫情影响面最广的诉讼类型之一。本案的典型意义在于：一是采取云调解方式，不因疫情简单延扣审限造成诉讼拖延。二是调解方案兼顾了双方利益。由于本案系长约合同且剩余履行期限较长、承租方欠交租金期限较短、违约情节轻微且有继续履约诚意，承办法官在对疫情影响作出阶段性预判的基础上，通过调整租赁期限、减免疫情期间租金、调整租金缴纳时间、适当调低年租金数额、以年度分期消费抵债等多种切实可行的方式，打好调解“组合拳”，促使各方最终接受该方案，以撤诉方式实现了案结事了。不仅维护了长约合同的稳定性，也对兼顾出租、承租方利益，防止因简单判决违约和合同解除导致利益失衡甚至企业倒闭具有典型示范作用。
案例二  李某与郑州某百货有限公司房屋租赁合同纠纷案
一、基本案情
李某与郑州某百货有限公司于2018年签订一份《租赁协议》，约定郑州某百货有限公司将商铺租赁给李某经营主题餐厅，租期自2018年7月1日至2020年6月30日。协议签订后双方均遵守合同履约，直至新冠肺炎疫情爆发，造成亏损，店铺无法继续经营。李某遂诉至法院请求解除《租赁协议》，郑州某百货有限公司返还履约保证金、装修施工押金、营业额、2020年2月租金等及利息18万余元；并配合李某搬离店铺内相关餐厨设备，赔偿食材损失费7000元。
二、裁判结果
虽然本案系单个商铺纠纷，但考虑到该百货有限公司在郑州有较大影响力，案件处理结果可能引发涉众性纠纷。郑州市高新区人民法院积极组织诉调团队调解员、人民调解员及员额法官共同参与，促成双方很快达成调解协议：李某将商铺恢复至毛坯状态；郑州某百货有限公司支付李某11万余元，李某自愿放弃其他诉讼请求。双方一致申请对上述协议进行司法确认，郑州市高新区人民法院作出确认上述调解协议的民事裁定。
三、典型意义
最高人民法院今年启动民事诉讼程序繁简分流改革试点工作，河南省作为试点省份公布《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，在郑州市、洛阳市建立完善特邀调解组织、特邀调解员机制，强化了诉源治理手段，有效减少了进入诉讼的案件数量。本案凸显了繁简分流、轻重分离、快慢分道的程序价值，基层调解组织的职能充分发挥，促使当事人很快达成调解协议，是诉源治理的典型代表。
案例三 某园林公司与西华县某投资公司合资、合作开发房地产合同纠纷案
一、基本案情
某园林公司与西华县某投资公司于2017年12月签订《合作项目框架协议》，约定：协议签订后五个工作日内某园林公司以诚信金名义支付西华县某投资公司3000万元人民币作为项目的前期拆迁征地费用和相关手续办理费用，诚信金使用期限为六个月。若协议签订后三个月内项目未列入河南省PPP库和国家财政部PPP项目库，西华县某投资公司返还某园林公司诚信金及利息。若西华县某投资公司未按约定返还诚信金和利息，每日按出资额总价的千分之一支付违约金。协议签订后，某园林公司依约将3000万元诚信金支付至西华县某投资公司账户。因西华县某投资公司未按照约定将项目列入财政部PPP项目，引起纠纷。某园林公司诉至法院请求：西华县某投资公司返还诚信金3000万元及利息91.95万元并支付违约金1497万元。
二、裁判结果
西华县某投资公司系西华县的招商引资平台，主要负责西华县的招商引资以及项目融资工作。诉讼中，某园林公司申请采取财产保全措施，冻结了西华县某投资公司银行账户及资金，对西华县招商引资工作带来较大影响。考虑到上述因素，周口市中级人民法院及时开庭审理，积极组织调解。在疫情期间与双方当事人反复电话沟通，最终促使双方签署了和解协议。某园林公司同时申请解除对西华县某投资公司账户的财产保全措施，圆满化解了本案纠纷，西华县某投资公司的账户得以及时解封。
三、典型意义
本案系因民营资本进入PPP项目产生的纠纷，周口市中级人民法院在疫情期间采取电话沟通的方式，最终促成调解结案，使财产保全措施得以解除，既化解了经济纠纷，又盘活了现有资金，恢复了平台的融资功能，有力地推进了十几个现有项目的顺利复工复产。该案的圆满调解，既坚持依法保护民营资本合法权利，树立民营资本参与PPP项目的信心，又兼顾疫情期间地方项目顺利推进的迫切需要，实现了法律效果与社会效果的双赢。
案例四 李某某与三门峡某置业公司房屋买卖合同纠纷案
一、基本案情
李某某与三门峡某置业公司于2015年签订一份商品房认购书，约定李某某一次性支付购房款，三门峡某置业公司2016年12月底前向李某某交付房屋，若不能按期交房，从约定交房日期之日起按日万分之三承担违约责任。认购书签订后，李某某支付137743元。三门峡某置业公司因资金链出现问题加之疫情，一直未能履行交房义务。李某某遂于2020年3月4日诉至法院，请求三门峡某置业公司支付逾期交房违约金。
二、裁判结果
考虑到逾期交房涉及百余户，且双方矛盾尖锐，极易引发群体性诉讼，湖滨区人民法院多次组织调解，最终达成调解协议：减免疫情期间7个月违约金。违约金计算标准由日万分之三变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，李某某于领取调解书之日起10日内交付剩余房款，违约金用于抵扣剩余房款，三门峡某置业公司6个月之内履行交房义务。其余双方互不追究。
三、典型意义
逾期交房、逾期登记案件虽然单个诉讼标的小，但往往涉及同一小区众多不特定购房者，极易造成形成群体性、关联性诉讼，开发商一旦败诉，极易引发多米诺骨牌效应。本案采用灵活的调解方法，在保障购房者得房的前提下，购房人主动放弃部分违约金，剩余违约金抵扣部分房款，同时也保障了企业的资金安全，兼顾了市场主体和消费者的双重利益。为后续关联纠纷发挥了示范性裁判的引导作用。
案例五 陈某诉河南省某房地产公司商品房预售合同纠纷案
一、基本案情
陈某与河南省某房地产公司于2018年签订一份商品房预购合同约定：出卖人2019年12月30日前交房，但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：因法律法规、政策调整导致延期；遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期；逾期交房按买受人已交付房款日万分之一计算违约金。2019年9月30日，涉案楼栋竣工验收； 2020年5月31日，陈某在河南省某房地产公司出具的《入伙通知书》上签字领取了钥匙。后陈某诉至法院，请求河南省某房地产公司支付违约金9452.16元。
审理过程中，河南省某房地产公司提供河南省环境保护厅、济源市环境保护委员会等部门下发的大量污染防控和疫情防控文件，以证明从施工至约定交房日期，济源市实施环保管控停工228天，因疫情管控停工55天，共计283天。
二、裁判结果
济源市人民法院认为，河南省某房地产公司虽有逾期5个月交房的事实，但其提供的证据可以证实在合同履行期间济源市实施环保管控共228天，故酌定环保管控措施影响交房天数为114天（影响程度50%）。同时新冠疫情系不可抗力，客观上影响了施工工期，应扣除55天，上述应扣除天数为169天，超出陈某主张逾期交房的150天，因此河南省某房地产公司并不构成违约，遂判决驳回陈某诉讼请求，判决作出后陈某未提出上诉。
三、典型意义
本案系涉疫情与涉环保措施停工双重因素导致的商品房逾期交房纠纷。大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。房地产企业为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，本案判决体现了对缔约自由和合同效力的尊重。法院将举证责任分配给开发商，并未完全采纳开发商举证，同时对环保停工的影响进行了酌定和分析，当事人一审服判息诉，有效避免了同一小区的后续诉讼。
案例六 商丘市某商贸公司与某房管局办事处房屋租赁合同纠纷案
一、基本案情
某房管局办事处与商丘市某商贸公司于2018年签订一份无固定期限租赁协议，约定当年租金400万元。2018年10月31日至 2019年9月30日期间，商丘市某商贸公司仅支付租金155万元。某房管局办事处遂提起诉讼，请求解除双方租赁协议；商丘市某商贸公司立即腾退房屋并支付拖欠租金245万元及违约金；2019年9月30日以后租金按约定年租金400万元计算至解除协议判决生效之日止。商丘市某商贸公司提出反诉请求：判令某房管局办事处赔偿经济损失310万元。
二、裁判结果
商丘市梁园区人民法院一审判决：解除双方租赁协议;商丘市某商贸公司返还案涉房屋并支付2019年9月30日前欠付租金245万元； 2019年9月30日以后租金按约定年租金400万元计算至解除协议判决生效之日止;驳回某房管局办事处的其他诉讼请求和商丘市某商贸公司的反诉请求。
商丘市某商贸公司上诉请求：改判其支付2019年9月30日之前租金200万元；支持其反诉请求。商丘市某商贸公司在超过上诉期后提出免除疫情防控期间相应租金的请求。
商丘市中级人民法院认为：一审判决认定商丘市某商贸公司欠付2019年9月30日前租金数额并无不当。一审判决2019年9月30日以后租金按约定年租金400万元计算至判决生效之日止，商丘市某商贸公司对此未在上诉期内提出上诉，但鉴于新冠肺炎疫情发生在本案解除协议判决生效期间内，综合考虑河南省疫情防控响应级别变更时间以及《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》第12条规定，酌情扣减新冠肺炎疫情防控期间两个月租金。二审判决：变更一审判决为“商丘市某商贸公司支付2019年9月30日前欠付某房管局办事处租金245万元；2019年9月30日以后租金按约定年租金400万元计算至解除协议判决生效之日止（扣除新冠肺炎疫情防控期间2个月租金）”。
三、典型意义
该案体现了对疫情期间承租国有资产类经营用房中小微企业的保护。一审至二审上诉前，尚未发生疫情。承租人提出酌情扣减租金已经超过上诉期，二审拒绝机械裁判，考虑到新发生的疫情因素，从平衡双方利益的角度出发，参照《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》的规定，酌情扣减商丘市某商贸公司两个月租金，充分发挥了司法能动性。该案的圆满解决，为如何兼顾出租方、承租方利益，防止以程序瑕疵简单判决导致利益失衡起到了示范作用。
案例七 河南某置业公司与朱某某等房屋租赁合同纠纷案
一、基本案情
朱某某与河南某置业公司签订《商铺租赁合同》，约定朱某某承租河南某置业公司房屋开设KTV，租期自2014年4月10日至2020年4月9日。后朱某某与常某等人达成KTV股份转让协议，将KTV转让给常某等人经营。因为朱某某未按合同约定交付2019年4月10日至2020年4月9日的租金，且尚欠上一年度租金113417元，河南某置业公司起诉朱某某、常某等人，主张解除租赁合同、支付租金；朱某某以房屋已经转租、其不是受益人为由抗辩，且认为疫情期间的相关租赁费用也不应计算、收取。
二、裁判结果
焦作市山阳区人民法院一审判决：支持河南某置业公司解除合同及支付起诉日之前租金等诉讼请求，对于起诉日后的租金请求未予支持。河南某置业公司不服提出上诉，要求支持其全部诉讼请求。
焦作市中级人民法院认为，河南某置业公司主张起诉日以后至实际房屋返还之日期间的租金，应当予以支持，一审未予支持不当，应予纠正，应依法改判朱某某按照合同约定租金标准支付欠付租金至实际返还房屋时间为止；但因起诉后发生新冠肺炎疫情这一重大突发公共卫生事件，充分考虑影响本案合同履行的疫情因素，在河南省人民政府因为新冠肺炎疫情防控而启动重大突发公共卫生事件响应至终止期间且KTV娱乐经营被禁止或者限制开门经营的时间段内，租金按照约定租金标准的一半计算、支付。遂判决：一、解除《商铺租赁合同》；二、朱某某于判决生效后十日内返还商铺，并保持现状；三、朱某某于判决生效之日起十日内支付租金583473元及滞纳金71226元，并支付2019年10月10日至实际房屋返还之日期间的租金（租金标准按照每月78343元计算，但是在河南省人民政府因为新冠肺炎疫情防控而启动重大突发公共卫生事件响应至终止期间而且KTV娱乐经营被禁止或者限制开门经营的时间段内，租金按照每月39171元计算）。
三、典型意义
本案系涉疫情娱乐服务业租赁合同纠纷案件。娱乐服务业是受新冠疫情影响最严重的行业之一。二审法院办理该案时，认真贯彻《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》和河南省高级人民法院《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》的规定，适用公平原则酌情调整租金数额，合理分担疫情风险，衡平当事人利益，准确适用法律，体现出司法温情和人文关怀，充分发挥了司法裁判调节社会关系的作用。
案例八 张某某与吴某确认合同效力纠纷案
一、基本案情
张某某与吴某于2019年签订《商场承包协议》，约定乘包期八年，承包费前四年80万/年，后四年90万/年，违约金为当年房租的2倍，并赔偿对方相关损失。合同签订后张某某将商场交付给吴某经营使用，吴某支付2019年承包费80万元。由于吴某迟延交付2020年承包费，张某某诉至法院要求确认合同有效并继续履行。
二、裁判结果
泌阳县人民法院认为，《商场承包协议》合法有效，当事人应当按照约定履行。但鉴于突发新冠肺炎疫情，吴某经营的服装生意具有明显的季节性特点，结合泌阳县限制出行、复产复工等具体政策，承包费仍按合同约定支付明显不公平，兼顾张某某合同利益考虑，泌阳县人民法院一审判决吴某不承担违约责任，吴某应于判决生效之日起十五日内向张某某支付2020年承包费70万元，合同继续履行。一审判决后各方均未提出上诉。
三、典型意义
本案系涉疫情服装商铺租赁合同纠纷。承租人从事服装生意，具有明显的季节性特点，在当地政府为防控疫情实行限制出行、停产停业以及复产复工的相关具体政策具体明确的情况下，如果承租人仍按照原合同约定支付2020年承包费并承担延迟支付租金的违约责任，明显对承租人不公平。2020年3月初，吴某经营的商场已经在第一批复产复工名单内，疫情防控对合同履行的影响是暂时性的、阶段性的，并非不能履行，人民法院严格界定合同受疫情影响的程度，充分尊重当事人的契约自由，仅调减了2020年租金数额，维护了合同的稳定性和司法裁判的实质公平。
案例九  漯河市某商务公司与漯河某科技公司房屋租赁合同纠纷案
一、基本案情
漯河市某商务公司与漯河某科技公司于2016年签订《房屋租赁合同》两份，租赁物分别为厂房和办公楼，租赁期限共3年。2019年4月1日之后，漯河某科技公司将办公楼返还，厂房实际租赁面积也大幅减少。截至2019年11月30日，双方认可漯河某科技公司拖欠租金728710元。合同到期后，漯河某科技公司未提出不再续租，也没有将租赁厂房返还，漯河市某商务公司认为双方合同自动顺延；漯河某科技公司辩称合同到期后双方租赁关系自然终止，因为过年发生疫情，设备一直没有搬出。漯河市某商务公司遂起诉至法院，请求依法判令漯河某科技公司支付拖欠租金728710元，2019年12月1日之后的租金另行计算至漯河某科技公司实际返还厂房止；另支付截至2019年11月30日的违约金138219.60元，2019年12月1日之后的违约金另行计算至租金全部偿还完毕之日止；由漯河某科技公司返还厂房。
二、裁判结果
漯河市召陵区人民法院认为，鉴于双方均认可漯河某科技公司拖欠租金728710元，依法予以确认。合同到期后，漯河某科技公司既未提出不再续约，也没有将租赁厂房返还，应视为合同自动顺延，故漯河某科技公司仍应当按照实际租赁面积和约定单价向漯河市某商务公司支付租金159233元。同时考虑到突发新冠肺炎疫情影响，导致大部分企业生产经营承租的房屋暂时无法使用，漯河某科技公司将设备等搬离厂房的行为因此受限，结合漯河当地疫情防控情况，酌情减免漯河某科技公司两个月租金64553.92元。
漯河市召陵区人民法院一审判决：一、漯河某科技公司于判决生效后十日内支付漯河市某商务公司租金823389.08元及违约金247016.72元。二、漯河某科技公司于判决生效后十日内返还漯河市某商务公司4034.62平方米的租赁场地。三、驳回漯河市某商务公司的其他诉讼请求。一审判决后双方均未提出上诉。
三、典型意义
本案系涉疫情厂房租赁合同纠纷。当事人以疫情影响为由主张免责的，应对疫情管控因素对生产经营造成影响的原因力进行综合分析，不应一概简单免责。本案中，承租人的违约行为发生在新冠疫情产生之前，持续违约期间出现了新冠肺炎疫情，承租人以发生新冠肺炎疫情为由请求免除违约责任不符合因不可抗力免责的规定。考虑到疫情管控不仅造成停工停产，也导致承租人将设备搬离厂房必然受限等合理抗辩事由，一审法院酌情免除了两个月租金，双方服判息诉。
案例十 周口某汽运公司与付某某房屋租赁合同纠纷案
一、基本案情
周口某汽运公司系全民所有制企业，与付某某于2008年签订房屋租赁合同，约定将房屋西楼租赁给付某某，租期10年，每年租金7万元。合同到期后，周口某汽运公司与案外人楚某某就上述房屋又签订房屋租赁合同，租期5年，每年租金15万元。但付某某仍占有涉案房屋，周口某汽运公司遂向淮阳区人民法院提出诉讼请求：判令付某某返还房屋并赔偿周口某汽运公司2018年7月1日至2020年5月25日期间租金共计287500元。付某某提供淮阳区人民政府2020年2月18日发布的《周口市淮阳区人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业稳经营促发展政策措施的通知》，通知规定：“疫情期间，对承租国有、集体资产类经营用房……房租费用均按一季度免收，二季度减半的标准进行征收……本通知自发布之日起执行至2020年6月30日”，付某某辩称应按该文件规定依法减免扣除部分租金损失。
二、裁判结果
淮阳区人民法院认为，房屋租赁合同合法有效，付某某欠付租金并占据租赁房屋的行为构成违约。且付某某违约行为还导致周口某汽运公司不能履行与楚某某已经签订的《房屋租赁合同》，付某某应依法承担违约责任并赔偿损失。损失数额应以周口某汽运公司实际损失计算，欠缴租金22个月零25天，共计租金285275元。因周口某汽运公司系国有企业经营单位，应按政府的规定对承租人承担的租金按疫情期间租金调减的政策规定减免或扣除，付某某的抗辩应予酌情支持。
淮阳区人民法院一审判决：一、付某某于判决生效后30日内将房屋交还给周口某汽运公司。二、付某某赔偿周口某汽运公司租金损失229025元。一审判决后，双方均未提出上诉。
三、典型意义
本案系涉疫情承租国有企业房屋纠纷案件。疫情期间当地政府出台的租金减免标准指导性文件，最能反映疫情期间当地的管控措施对企业造成的影响，彰显了帮助中小微服务业减轻租金压力、纾困解难的扶持政策，也是人民法院审理此类案件重要的裁判依据，能够最大限度地避免自由裁量权的滥用，增强司法公信力。一审法院根据当地县政府关于减免房租的文件确定赔偿数额，标准透明，双方当事人信服，裁判结果作出后双方服判息诉，社会效果良好。