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业主与长租公寓蛋壳签订委托代理合同,租客却不知有天壤之别

来源:猛犸新闻·东方今报 2020-11-30 19:54:17
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  猛犸新闻·东方今报评论员 路治欧

(北京时间2020年1月17日晚,蛋壳公寓成功登陆美国纽交所。从辉煌到惨跌,堪称梦幻。图片来源蛋壳官网网页截图)

  蛋壳碎了!在“长收短付”模式下,它一头牵着交了整年租金的租客,一头牵着把房子交给他们的业主,把两头都坑了。

  业主要收房,而交了房租的租客不愿意退房——谁来退我房租!于是,业主与租客的交锋难以避免。

  那么,业主如何才能合法收房?租客如何才能弥补损失?回答这些问题,需要明确业主、蛋壳与租客之间的关系,特别是业主与租客之间的关系:如果蛋壳是代理业主出租房屋,业主就是租客的房东。业主可以直接要求解除与租客的租赁合同,租客也有权让业主退还剩余的租金。至于业主没有收到租金,应该找蛋壳去要。

  如果蛋壳是租赁业主的房屋,业主就是蛋壳的房东,蛋壳是“二房东”、是租客的房东。业主只能向蛋壳主张解除租赁合同,不能找租客;在解除与蛋壳的租赁合同后,业主有权要求租客退还房屋。至于租客因此造成的损失,应该找蛋壳去要。

  上述两段话中间讲述的关系,在诉讼中是需要举证证明的,没有证据则不会被法院认可。而其中隐含的逻辑关系是需要逐步实现的,跳过某一步就会造成新的侵权纠纷。

  这次要说的是:业主与长租公寓运营公司同样签订了委托代理合同,为什么不一定就对租客产生代理关系?我们分析两份同一法院的生效判决书,看法官的判决逻辑。

【涉及法条】

  合同法第三百九十六条(定义):委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。

  合同法第四百零二条(委托人的介入权):受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

【案例一】业主与乐伽代理关系被确认。业主收回房屋,租客要求退还剩余租金获法院支持

(2020)陕01民终2639号

  2019年3月,业主李四与乐伽商业管理公司西安分公司签订了《房屋出租委托代理合同》,代理期限一年。双方约定,房屋交付时,乐伽向委托人垫付押金2500元,租金每月2500元,按季度支付。

  同月,这套房遇到了正要租房的张三。张三与乐伽签订了《房屋租赁合同》,约定乐伽作为管理人将上述房屋出租给张三,租期一年,押金2005元,月租金为2005元,每半年支付一次房租。该合同在甲方处写明“受房屋出租人委托”。

  5个月后 ,李四以乐伽未支付其第二季度房租为由,更换涉案房屋门锁,将房屋收回,此后张三无法使用该房屋。

  张三要求解除租赁合同,并退还相应租金、押金、水电气费,赔偿经济损失及违约金,李四仅同意返还物业费、电费、燃气费,故张三诉至一审法院,案由为房屋租赁合同纠纷。

  张三称:其与乐伽签订租赁合同时,乐伽出示了李四的授权委托书,有李四的授权委托书为证。

  李四称:张三与乐伽签订的《房屋租赁合同》与李四和乐伽签订的《房屋出租委托代理合同》中相关约定不符,因此该合同约束张三和乐伽,而不能约束李四。李四作为房屋的所有权人,采取私力救济行为收回房屋是合法的。

  法院认为:

  依合同法第三百九十六条规定,本案中,李四与乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》,约定由乐伽代为出租并办理与承租人之间的洽商、联络事宜,签署、变更或解除房屋租赁合同,代为向承租人收取租金、押金、定金等相关费用。该合同系委托合同,李四系委托人,案外人乐伽公司系受托人。

  依合同法第四百零二条规定,本案中,乐伽与张三签订《房屋租赁合同》的行为并未超出李四的授权范围,且该合同在甲方身份处注明乐伽系管理人,受房屋出租人委托,故张三在与乐伽签订租赁合同时知道受托人与委托人之间存在代理关系。因此,《房屋租赁合同》直接约束张三和李四。

  最终,一审判决支持张三的诉请:合同目的无法实现,支持解除合同;合同解除后,已经履行的根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

  因此,(1)李四应返还张三未使用部分的租金3542元、押金2005元以及剩余的物业费、电费、燃气费;(2)相关损失无证据,不予支持;(3)另考虑双方纠纷系因乐伽收取李四租金后未支付给张三,张三收回房屋系为了减少损失,并不存在违约的故意,故不支持张三要求李四支持违约金的诉讼请求。

【案例二】

业主与乐伽代理关系被否定。业主收回房屋,租客要求退还剩余租金被法院驳回

(2020)陕01民终5029号

  2019年3月,业主李四与乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》,约定由乐伽代理出租李四名下房屋,乐伽公司垫付押金3000元,租金标准每月3000元。

  此后,王五与乐伽公司签订《房屋租赁合同》,承租前述李四委托乐伽出租的案涉房屋,合同中乐伽公司为管理人(甲方、受房屋出租人委托),但未载明李四身份信息,租期一年,月租金2000元。

  7月中旬,因乐伽公司未能按时支付租金,李四电话通知要求王五搬离案涉房屋,王五未腾交房屋,李四遂更换案涉房屋门锁。

  庭审中,王五质证李四举证的《房屋出租委托代理合同》时,对真实性认可,称因其看到该合同中李四给乐伽公司的授权委托书及最后一页补充协议,才与乐伽公司签订《房屋租赁合同》。王五当庭举证其手机拍摄的授权委托书和李四与乐伽公司合同末页照片打印件为证。李四认为照片模糊不清,合同本有骑缝章,王五应当要求看完整合同,但疏于审查。

  一审法院当庭询问王五,授权委托书照片中为何将收条部分内容(载明李四收到乐伽公司垫付押金3000元)涂改掉,王五陈述,其同事替他联系中介境商公司找房子,境商公司找到乐伽公司,修改过的图片系境商公司所发,其和同事在李四换锁前一天才看到该修改过的图片,其和乐伽公司签订合同时未看到李四与乐伽公司的委托代理合同,也无义务看。

  法院认为:

  依合同法第四百零二条规定,本案中,王五向法院提交经修改过的照片打印件,意欲证明其在与乐伽公司签订房屋租赁合同时即明确知晓李四委托乐伽出租案涉房屋。因该照片打印件系被修改过的证据,故对真实性不予确认。

  另外,经询问该证据疑点时,王五对何时看到被修改过的授权委托书照片打印件作出前后矛盾的陈述,故对王五主张的签订合同时即已明确知晓李四委托乐伽公司出租房屋的事实,以及王五此后陈述的李四换锁前一天才最早看到被修改的照片打印件的事实均不予认定。

  据此,王五与乐伽公司所签《房屋租赁合同》不能直接约束王五与李四。

  乐伽公司在经营房屋租赁业务过程中,采取向房东支付高租金,向房客收取低租金的经营方式,市场风险极大,但乐伽公司就该足以影响李四是否订立合同的重要事项未向二人披露,李四在乐伽公司未能按时支付租金时,先行电话通知王五需收回房屋,后以实际行为收回案涉房屋,表明李四行使了合同解除权。因乐伽公司原因导致乐伽公司未能向王五按约履行的违约责任,王五无权要求李四承担。

  遂判决:(1)驳回原告王五要求被告李四返还租金21200元的诉讼请求;(2)驳回原告王五要求被告李四支付违约金4000元及其他诉讼请求。

【综合分析】同一个法院,相同的委托代理合同,为什么一个判决成立代理关系另一个判决不成立呢?

  在上述两个案例中,张三和王王的诉讼请求均是,在被业主赶出所租房屋后,要求业主退还剩余的租金、押金并支付违约金等。

  业主李四和乐伽公司签订了《房屋出租委托代理合同》。乐伽公司分别将房屋租给了张三和王五。

  因为张三在从乐伽处租赁房屋时知晓该代理合同,所以,张三与乐伽所签的《房屋租赁合同》直接约束张三和李四。

  因为王五租赁房屋时不知晓该代理合同,所以,王五与乐伽所签的《房屋租赁合同》不能直接约束王五与李四。

  重温合同法第四百零二条:受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

  因此,第三人(租客)在与乐伽、蛋壳之类长租公寓运营商签订合同时,知道业主与乐伽或蛋壳之间签订委托代理合同,则租客有权直接向业主主张权利,业主也有权向租客主张权利。第三人在乐伽或蛋壳签订租赁合同时,不知道其与业主存在代理关系,则视为代理关系不存在,租客或业主只能向乐伽或蛋壳分别主张权利。

  最后总结:具体到给蛋壳交了长期租金的租客,只有证明在签订合同时就知道蛋壳与业主签订了代理合同,在无法继续住在所租房屋后,才能要求业主返还剩余的租金。此时,蛋壳从租客那里收取租金,视为业主已经收到。如果业主真的没有收到,则业主应该依据委托代理合同向蛋壳索要。

  猛犸编辑:杨眉

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责任编辑:兰明群
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