15间法院查封门面房被变卖

    “10年了！我们申请法院保全查封15间门面房已经10年，民事诉讼打完了，执行异议之诉也胜诉了，息县法院却以‘实际占有情况尚未查清，暂无法处置’为由下了终本裁定，而且，这些门面房被私自卖给别人，法院多年来未予处罚。”9月上旬，63岁的信阳人张毅向东方今报·猛犸新闻反映了自己的遭遇，事情到底是怎么回事呢？对此，记者进行了采访。

    □东方今报·猛犸新闻记者 路治欧

    【起因】

    建材商接下承建方对房产公司的债权

    根据信阳中院的生效判决书认定，事发情况是这样的：

    2008年年初，信阳华威建筑装饰有限责任公司（以下简称“华威公司”）承包了“息县新天地”项目的2号楼、13号楼、19号楼、29号楼的建设施工。施工过程中用的钢筋等建筑材料由张毅提供。“息县新天地”的开发商是信阳市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称“鑫泰房产公司”）。

    合同履行中，因在工程款支付方面产生纠纷，华威公司停工退出，其将未完成的工程转交他人续建，并得到鑫泰房产公司认可。经结算，鑫泰房产公司欠华威公司工程款290.5441万元未支付。

    鑫泰房产公司迟迟不向华威公司支付这笔工程款，华威公司也无力向张毅支付建材款，形成“三角债”关系。

    2010年9月，华威公司将对鑫泰房产公司享有的全部债权转让给张毅，抵销欠张毅的建材款。为此，双方签订了债权转让协议，并通知了债务人鑫泰房产公司。

    【确权】

    债权人申请仲裁，15间门面房自2010年起便被查封保全

    2010年11月，张毅根据鑫泰房产公司《建设工程施工合同》约定的仲裁条款，向信阳仲裁委员会申请仲裁。随即，张毅申请仲裁委提请法院依法对被申请人价值450万元的在建房产予以查封保全。

    2012年5月，信阳仲裁委作出裁决：鑫泰房产公司在文书生效后10日内向张毅支付290.5441万元欠款。

    在仲裁裁决生效后，张毅向信阳中院申请执行。信阳中院受理后，向被执行人鑫泰房产公司送达了执行通知书，并于2012年7月作出执行裁定，查封了其开发的“息州新天地”11号楼15间门面房及所占用土地，2号楼、19号楼4间门面房及所占用土地。

    其间，鑫泰房产公司提出执行异议。信阳中院执行局经审查认为，信阳市仲裁委没有依法律规定的送达方式向鑫泰房产公司送达司法鉴定书，属程序违法，遂作出民事裁定，对仲裁裁决不予执行。接着，依据这一裁定，2012年10月14日，信阳中院又作出执行裁定：解除对“息州新天地”上述房产和土地的查封。

    依法律规定，仲裁裁决被法院裁定不予执行，当事人可以重新申请仲裁，也可以向法院起诉。2012年10月31日，张毅向信阳中院提起诉讼。11月7日，信阳中院依申请作出查封裁定，这次只查封了11号楼的15间门面房（上下两层）及占用土地。

    2013年6月，信阳中院作出判决，确认张毅受让的债权真实合法有效，要求被告鑫泰房产公司将第三人华威公司应得的工程款290.5441万元及利息支付给原告张毅，利息从2010年11月22日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。

    因原告被告在法定期限均未上诉，该判决自动生效。

    【波折】

    法院执行4年未果，鑫泰房产公司出售了被查封的房屋

    2014年1月，信阳中院立案执行。11月，该院作出终本裁定。2015年，该院裁定续封“息州新天地”第11号楼的15间门面房及房屋所占用的土地使用权，并指令被执行人鑫泰房产公司负责保管。

    2017年7月、8月，为便于案件执行，信阳中院终结该案执行，将该案转交息县法院执行。

    2018年6月，鑫泰房产公司的职员易建以案外人身份向信阳中院提出执行异议，称：“法院执行的11号楼属于我的财产。”8月，信阳中院裁定驳回易建的异议请求。随后，易建提起执行异议之诉。2019年7月，息县法院一审驳回原告易建的诉讼请求。9月，信阳中院二审驳回上诉，维持原判。

    异议人易建称，11号楼由自己等人建设完工，鑫泰房产公司2010年2月将该楼和土地以256万元转让给了自己。

    法院审理认为，双方在转让合同中明确约定付款方式为“用股金抵”，而易建提供的是支付费用的内部收据，没有举证证明其已经实际支付了土地转让款，且没有办理土地转让登记手续，因此，不能认定易建合法取得了涉案土地的使用权。

    根据2012年2月息县南街旧城改造项目组的会议纪要，本案所涉11号楼已经和2号楼、19号楼调换用于返迁。易建仅仅是建筑方，而且其提交的《商品房买卖合同》也足以证实11号楼房屋由鑫泰房产公司出售并收取购房款。因此，易建关于11号楼由其所有的理由没有充分的事实依据。

    【关注】

    信阳中院回应：加大指导力度，尽快处理该案

    尽管易建的执行异议之诉被驳回，但是，2019年11月，息县法院仍作出裁定：因被执行人无财产可供执行，被查封的门面房“未在不动产登记中心办理备案和登记，且实际占有情况尚未查清，本院暂无法处置”，终结本次执行程序。

    那么，息县法院是否应该作出终本裁定？法院为什么没有惩处非法出售查封财产的行为？

    带着这些问题，记者采访息县法院，被告知已将案件交还给信阳中院。信阳中院执行局称，息县法院提起了这一申请，“我们正在研究是否提级执行”。

    9月29日，根据息县法院就该执行案的汇报，信阳中院执行局负责人李忠智和两名副局长一起向记者回复：涉案的15间门面房在被法院2012年查封前就已经被卖掉了，售房合同里有清晰的时间；一旦强制执行，可能会引起多起执行异议诉讼，而且买方对这些房产可能属于善意取得；案外人易建仍在申诉，正因如此，法院认为“实际占有情况尚未查清”；2016年，法院已经将易建涉嫌非法处置查封财产罪一案，移交给信阳市公安局，是否已经立案侦查尚不清楚。

    对于此回复，张毅方面并不认可。他表示，2010年11月，这些门面房就被法院保全了，当时楼房尚未建成，也没有被卖掉。所谓的售房合同粗糙程度违背一般常识，有大量空白未填内容，或没有写明出卖方，或没有加盖出卖方公章，或没有买受人签字，均没有明确购房款只写“全款购买”，有造假嫌疑。案外人易建的异议之诉已经被驳回，法院怎么能以此为由认定被查封房屋“实际占有情况”不明？

    听取张毅的相关意见后，信阳市中院执行局副局长史训利表示：“下一步，中院将加大对息县法院的指导力度，尽快查清涉案标的物的权属，客观公正地处理该起案件。”

    【追问】

    被查封房屋究竟何时被变卖？

    实际占有情况真的不明吗？

    被查封门面房是被擅自变卖的吗？擅卖被查封财产只能被追究刑事责任？查封房屋的实际占有情况真的不明吗？法院在回应中，既强调门面房是在查封前被卖的，又说有人涉嫌非法处置查封财产罪，到底是何时被变卖的？

    通览这些案件的12年历程，涉案门面房自2010年11月起一直处于查封状态，只有2012年10月14日~11月6日共计23天被解封。而鑫泰房产公司的商品房买卖合同签订日期为2011年、2012年、2013年，均在查封状态中。在合同中，易建为经办人，盖有鑫泰房产公司的公章。

    如果这些合同虚假订立，那么，谁将其作为证据提供给法庭，谁就应该承担伪造证据的法律责任。

    如果这些合同是真实订立，那么，鑫泰房产公司擅自变卖已被查封的财产，法院可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    法院回应称，易建就执行异议仍在申诉，房子也被人卖了。所以，查封房屋占有情况不明。真的是这样吗？

    易建的执行异议和执行异议之诉相继被息县法院和信阳中院驳回，且没有采纳其提出的理由。申诉并不影响已生效判决。如今，法院拿自己没有认可的理由，作为“实际占有情况不明”的证据，属于自相矛盾。

    另外，一般来说，售卖被查封的房子不适用善意取得。法院的查封具有强制性和对世效力，所有人不得处分被查封之物。

    况且，《物权法》第106条规定，当无权处分人“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”，受让人才善意取得该不动产所有权。法院已经查明，这15间门面房均未进行权属登记，因此未发生所有权的转移。从买卖合同的签订看，买受人也未尽到谨慎注意义务。所以，不能满足善意取得的法定条件。

    同时，买卖合同均是在法院查封状态下签订，且不是商住房而是经营用房，此后法院曾通知强制执行，购买人也并未提出异议，所以，由此看，不符合《执行异议和复议案件若干规定》中排除执行的情形。

    总的来说，法院自有渠道处置案外人异议，房屋占有也不代表有权占有，法院已查封门面房多年，应尽快依法处置。