疫情之下 长租公寓咋“突围”

    作为国家新一线城市，郑州将承接东部沿海城市产业转移、制定各种人才政策，将会吸引大量优秀人才来郑工作。持续的外来人口流入，将会带来巨大的房屋租赁需求，从而促进郑州住房租赁市场快速发展。然而，新冠肺炎疫情突然暴发，全国各地为加强防疫减少人员流动和聚集，对郑州市住房租赁市场发展产生诸多不利影响。□陈怡汕

    郑州长租公寓面临存亡问题

    疫情之下，郑州长租公寓受到极大冲击，面临生存考验。一方面是经济下滑，造成很多租客无法再续约，导致了流失和空置率提升；另一方面，新冠肺炎疫苗还未研发出来，而且发病有潜伏期，特别在人群密集的长租公寓，更容易形成病毒扩散，从而导致一定程度的房源空置延续。

    员工待业在家，无法为企业拓展新租客，原有租客主动或被动不能返回，从而衍生出大量退租或免租要求，导致整个行业面临大量房源空置、租赁人口锐减、违约情况加重等问题。在租金收入锐减状况下，企业还需支付给业主租金、员工薪资以及日常办公费用等。此外，在贷款融资方面，在没有政府干预情况下，租赁企业很难获得贷款。银行主要是看企业现金流，疫情期间现金流骤降将导致银行断贷甚至抽贷。因此，郑州市长租公寓很难正常运营，面临的不是利润问题，而是存亡问题。

    各地涌现诸多减免租金的“中国好房东”

    疫情之下，郑州房东、租客各有所累，租赁纠纷频繁上演。2020年1月31日，广州市房地产租赁协会和广东省公寓管理协会相继发布致业主（房东）的减租倡议书，建议2020年2月免租一个月，3月、4月租金减半。倡议书发布后，全国各地涌现了诸多“中国好房东”，选择减免租金，与租客“共克时艰”。

    然而，也有很多房东并未选择减租，不愿承担损失。疫情对房东和租客的收支都会产生影响，对于房东，房屋持有是有成本的，很多房东都是利用贷款购房，房屋租金收入是冲抵银行贷款利息的重要手段；对于租客，租金支出是一项重要支出，在无法复工的情况下，工资收入减少，租金支出的负担会加重。租客站在道德制高点，要求减租或退租时，很容易与房东产生租赁合同纠纷。此外，部分长租公寓在疫情冲击下遭遇经营困难，想通过延缓支付房东租金或要求房东减租形式转嫁成本，也容易与房东产生租赁合同纠纷。

    郑州长租公寓近百家，但具有规模化运营的较少

    为稳定住房租赁行业发展，缓解住房租赁企业所面临的困境，保障我国流动人口和城市新居民等群体住房租赁需求，2020年3月6日，住建部颁布《推动住房和城乡建设事业高质量发展》指出，一方面对住房租赁行业予以一定的增值税减免、物业租金减免和贷款利息下调；另一方面对住房租赁行业企业给予400亿元的租赁补贴资金，主要针对包括郑州的16个入选住房租赁市场发展试点城市。自2020年2月起，地方相关部门相继出台了系列扶持政策：一是税收优惠及减免，如上海、北京、浙江等热点租赁省、市相继出台的系列政策，对租赁企业进行一定的增值税、租金以及用电用气费用成本减免；二是整顿市场秩序、加快住房租赁相关立法工作建设，如北京、江西、杭州等省、市相继出台的住房租赁管理政策，保障疫情期间市场租金稳定，支持租赁企业稳定现金流，但对于疫情期间涉及的租金减免问题、租金交付纠葛问题主张依法妥善处理，切实维护业主和租户的合法权益；三是落实住房租赁市场奖补资金，如广州市、杭州市、郑州市等试点城市相继出台奖补资金的具体实施办法。

    对于郑州市住房租赁市场，目前仅有一项疫情扶持政策，即郑州市财政局、郑州市住房保障和房地产管理局联合出台的《郑州市支持住房租赁市场发展专项资金管理办法（试行）》。中央财政拨付的8亿元奖补资金主要用于建设、筹集租赁住房房源等方面，在一定程度上能缓解疫情期间住房租赁企业经营困难，但扶持对象只是住房租赁企业，用于促进住房租赁供给增加，住房租赁市场中的房东、租客却无法从中受惠。目前，郑州长租公寓近百家，但具有规模化运营的长租公寓数量较少，且规模较小。住房租赁市场租金水平自2016年至今逐渐趋于稳定，且整体水平处于下滑态势，资金回报率偏低。在此情况下，整个长租公寓行业本身经营压力较大，又遭遇百年不遇的疫情，无疑是雪上加霜，仅依靠中央财政拨付的奖补资金很难帮助本土长租公寓渡过难关。

    疫情暴发后，多家长租公寓提供“零接触”租房服务

    当前，新冠肺炎疫情短期内难以彻底消除，要在全力做好疫情防控工作的同时，加速推进复工复产进程。为保障外来流动人口和城市新居民的住房租赁需求，促进郑州住房租赁市场培育和发展，疫情期间应从以下三个方面着手：一是为长租公寓提供贷款支持及税收减免，如提供优惠利率信贷支持、减免增值税等，降低其运营成本，弥补其经营资金缺口；二是出台疫情期间住房租赁管理办法，防范和化解住房租赁行业纠纷，切实维护房东和租客的合法权益；三是发放租房券，吸引流动人口来郑返工，增强租客租金支付能力，刺激住房租赁需求。此外，此次疫情突然暴发后，多家长租公寓借助数字化技术和互联网等新手段，相继推出线上活动，为疫情期间不便出行的客户群提供“零接触”租房服务，客观上提升了APP找房、在线看房、在线签约的服务比例，推动了住房租赁企业业务线上化的进程。线上看房业务模式有助于疫情防控，如何缩小线上看房与线下带看的服务差距将是未来住房租赁行业发展的方向。

    总的来看，疫情的暴发对郑州市住房租赁市场发展产生了一定的不利影响，但长期来看，郑州住房租赁市场仍具有巨大的发展潜力、市场规模庞大。因此，疫情对郑州市住房租赁市场所造成的冲击仅为阶段性影响，伴随复工复产进程的不断推进，经受疫情考验的郑州市住房租赁市场将逐步“苏醒”过来，实现快速健康发展。