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深圳新增住房商品房只占四成 房地产换了一种玩法

来源: 2018-08-06 02:09:18
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    ?中国改革开放的最前沿——深圳,扔出了重磅炸弹。它正式宣布:住房体制二次巨变!

    ?8月3日,深圳最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布,这意味着,被称为先试先行的深圳房改,终于正式落地。

    ?对于深圳,房地产将开启另一套模式、另一种玩法。一旦这种玩法被证明有效,极可能被推向全国主要城市,成为未来二十年中国房地产的新玩法。

    深圳楼市新政,“夹心层”将成最大受益者

    新政规定,深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,将住房分为三大类:

    第一类是市场商品住房,占40%左右,做到有能力的通过市场商品房来解决。将继续严格实施房地产市场调控政策,坚持以中小户型商品房为主。

    第二类是政策性支持住房,占40%左右,包括人才住房和安居型商品房,分别占20%,其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租售价为市场价的60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租售价为市场价的50%左右。

    第三类是公共租赁住房,占20%左右,重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建筑面积以30~60平方米为主,租金为市场价的30%左右,特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。特别是在过去保障的基础上,进一步扩大了保障的覆盖面,将公交司机、地铁司机、环卫工人、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

    在多主体供给方面,除了以房地产开发企业为主,提供市场商品住房、安居型商品房,还有住房租赁经营机构,市、区政府,人才住房专营机构,社区股份合作公司和原村民,企事业单位,各类金融机构,社会组织等各类主体,建设筹集各类人才住房、公共租赁住房等。

    中国房地产面临历史性转折

    长期关注楼市的人不难看出,这次深圳楼市新政出台,并不是一个孤立的事件。

    一定意义上,深圳楼市新政可以视为是对刚刚落幕的七月政治局会议精神一个响当当的落地回声。

    大家如果看看7月31日中央政治局会议公报,里面房地产部分,总共给了73个字,7个分句。

    下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    值得注意的是,政治局会议还提出:要加快建立长效机制。这次深圳楼市新政中规定的“四成商品房+六成人才房保障房”,可以视为建立长效机制的一个重要探索。

    从这个角度看,深圳楼市新政,可谓住房制度改革启航的重大信号,不仅对深圳楼市影响深远,对全国房地产市场而言都具有里程碑意义。这透露出一个明确的信号:中国房地产正在面临历史性转折。减少商品住房的销售量,增加保障房供给,或将成为楼市下半场的大势所趋。

    告别房地产的过度依赖,一个重要原因,是普通城市居民已经扛不了房价的压力了。

    曾经有人算过一笔账:深圳房价一路飙涨,平均房价高达53774元/平方米,平均工资却只有9030元,房价收入比高达34.74。

    这意味着,一个70平方米的普通住房,一个普通之家,需要不吃不喝连续工作35年,才买得起,这还不算来深高昂的租房成本、生活成本、子女教育成本、房价继续上涨的预期等。

    告别房地产,另一个重要原因,是实体经济已撑不起房价的野心了。前段时间,华为一些部门人员搬到松山湖,更是证明:房地产暴涨,会导致实业萎缩。

    这次深圳这个石破天惊之举,断然宣示:国家已经下了决心,对房地产调控正在全方位加码!

    深圳房改或对照新加坡住房体系设计

    30年前,当中国的房地产缓缓启动的时候,我们是以香港为老师的。

    我们学习了预售模式,当房子还是空中楼阁的时候,就可以销售。我们学习了土拍模式,以价高者得的方式决定绝大多数土地的所有权归属,而土地高拍的后果直接导致商品房高价。我们学习了商品房模式,将所有市民居住问题,推向了市场,由市场来自由配置,不论他们是穷人还是富人。

    甚至,我们还学习了“建筑面积”模式,人们买到了100平方米的房子,可能只能获得80平方米的实际使用面积(这套计算方法,发源地香港已经废除),等等。

    这套模式,虽然帮助中国房地产快速发展起来,但是带来的问题日渐暴露。

    老师请错了,就必须重请。而这一回很可能就是新加坡。

    对照新加坡住房体系,可以发现多处学习的痕迹。

    1商品房总量已经下降至50%以上,可以说这套玩法中,商品房不是主角,同时也可以说开发商也不是主角。

    2主角是以政府为主导的民生住房体系,这套体系在新加坡叫做组屋,在深圳叫做政策性支持住房,这类房屋会在居住中占最大比例。

    3两个体系,民生福利性质越大的住房,户型面积越小,新加坡组屋是这样,深圳的政策支持住房也是这样。

    4 民生住房体系都有保护户籍人口的条款,在新加坡只有公民才能购买新的组屋,绿卡人士只能买二手组屋。对于深圳,只有户籍人士可以买安居型商品房,而非户籍人士只能租房(低端)或申请人才住房(中高端)。

    5保证一定小规模数量的商品房供应,既稳住了房价,也为高端需求提供了出口。同时,较低的供应量保证商品房的稀缺而不至于价格大规模下落。

    按照节奏,还会有更多的政策需要完善出台,包括:土地供应保证,民生住房的申请条件,防范政策住房的套利条款,等等。

    以深圳为引领,各地会因地制宜进行制度设计

    其实,早在雄安新区规划设计之中,就酝酿着房地产发展新模式的试验,而范本就是新加坡,高起点规划、高标准建设。

    今年,中共中央组织部、住房和城乡建设部甚至为雄安新区量身定制了“赴新加坡新区建设与发展专题研究班”,目的就是培训雄安新区建设相关人员学习借鉴新加坡在新区建设、城市管理等方面的先进理念、经验做法,全面提升领导干部推进雄安新区建设能力水平。

    中国房地产的玩法,真的变了。

    中国社会科学院金融所研究员尹中立表示,1998年住房制度改革之后,我国城镇住房供应结构大约90%是商品住房,10%是保障性住房,商品住房占绝对主导地位。深圳出台的新文件,将住房供应结构进行重大调整,是落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的有力措施。增加保障性住房在住房供给中的比重是政府关于住房制度的一个目标。中国经济高速增长的阶段过去了,下一步面临的是产业结构升级,如果房价上涨过快,会对高科技产业产生明显的挤出效应。

    在尹中立看来,深圳历来是改革的先行先试者,这次“房改”不仅对深圳楼市影响深远,对全国房地产市场而言都具有里程碑意义。他说,深圳的具体做法不见得在全国所有地方都适用,但毫无疑问,深圳的做法起到了引领作用,其他地方都会根据本地的实际情况做出多样化的关于住房制度的重新设计。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,房地产曾经对经济的贡献无可争议,但是未来摆脱房地产依赖,减少商品住房的销售量,可能会成为趋势。

    综合新华社、央广、财经、米宅米宅

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